Rechtsschutz und Verfahren · BGH V ZR 6/23
Zweiergemeinschaft ohne Verwalter: Die Gemeinschaft klagt, der andere Eigentümer vertritt sie.
Worum ging es?
In einer verwalterlosen Gemeinschaft mit zwei Einheiten wollten Eigentümer die beabsichtigte Wohnnutzung bisher gewerblich genutzter Räume der anderen Seite verhindern. Sie klagten im eigenen Namen. Der BGH bestätigte, dass ihnen für die auf Einhaltung der gemeinschaftlichen Nutzungsregeln gerichtete Klage die Prozessführungsbefugnis fehlte.
Was hat der BGH entschieden?
Auf Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche sind auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft durch die Gemeinschaft geltend zu machen. Ein einzelner Eigentümer kann hierfür nicht im eigenen Namen eine gesellschaftsrechtlich begründete Ersatzklage führen. Bei einer Klage der Gemeinschaft gegen einen der beiden Eigentümer vertritt grundsätzlich der jeweils andere die Gemeinschaft, weil der Gegner insoweit nicht mitvertreten kann. Einer vorherigen Versammlungsbefassung über diese Klageerhebung bedarf es in dieser Konstellation nicht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor rechtlichen Schritten sollten Anspruchsgrundlage, Kläger und Vertretung gemeinsam geklärt werden. Gerade in kleinen Gemeinschaften ist der Unterschied zwischen persönlicher Betroffenheit und der Durchsetzung gemeinschaftlicher Nutzungsregeln entscheidend. Das Fehlen eines Verwalters ersetzt diese Prüfung nicht.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat nicht abschließend entschieden, ob die beabsichtigte Wohnnutzung tatsächlich unzulässig war. Die besondere Vertretungslösung gilt nicht ohne Weiteres für größere Gemeinschaften oder jede andere Art von Forderung. Eigene Ansprüche wegen konkreter Störungen im Sondereigentum sind gesondert zu prüfen. Auch folgt daraus keine allgemeine Befugnis zu eigenmächtigen Verwaltungsmaßnahmen ohne Beschluss.
Gesetzlicher Rahmen: § 9b Vertretung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 6/23 vom 09.02.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung wendet das WEG nach der Reform 2020 an. Die Vertretung bei einer Gemeinschaftsklage wird vom eigenen Anspruch eines Eigentümers und von einer Beschlussersetzung getrennt. Aussagen zu anderen Forderungsarten, die der BGH ausdrücklich offenließ, werden nicht vorweggenommen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.