Gemeinschaftsordnung · BGH V ZR 86/21
Zweckwidrige Nutzung oder eigene Störung? Darauf kommt es beim Anspruchsinhaber an.
Worum ging es?
Eine Eigentümerin wandte sich gegen Umbauten und eine geplante Wohnnutzung von Kellerräumen einer anderen Einheit. Sie verlangte persönlich unter anderem Auskunft, Zutritt, Wiederherstellung und die Unterlassung der Nutzung. Im laufenden Verfahren wurde auch der entgegenstehende Wille der Gemeinschaft zur individuellen Rechtsverfolgung mitgeteilt.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH unterschied Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum beziehungsweise auf Einhaltung der gemeinschaftlichen Regeln von der Abwehr konkreter Störungen im Sondereigentum. Eine zweckwidrige Nutzung kann ein einzelner Eigentümer nach der Reform 2020 nicht allein wegen des Regelverstoßes persönlich gegen den anderen Eigentümer oder dessen Mieter verfolgen. Entsprechende Unterlassungsansprüche werden durch die Gemeinschaft geltend gemacht. Wirken dagegen konkrete Störungen wie Lärm oder Gerüche in die eigene Wohnung hinein, sind individuelle Abwehransprüche gesondert möglich. Eine hinreichende eigene Störung war hier nicht dargelegt.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Eine Beschwerde sollte möglichst konkret beschreiben, ob eine vereinbarte Nutzungsvorgabe verletzt wird oder welche tatsächlichen Auswirkungen in einer Wohnung auftreten. Verwaltung und rechtliche Beratung können dann den richtigen Anspruchsinhaber und das passende Vorgehen bestimmen. Eine bloße Vermutung allgemeiner Gebäudeschäden ersetzt keine konkrete Darstellung einer eigenen Störung.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat nicht abschließend entschieden, ob die konkrete Kellernutzung tatsächlich gegen die Zweckbestimmung verstieß. Aus dem Urteil folgt auch kein genereller Ausschluss persönlicher Ansprüche. Besondere Übergangsregeln für bereits vor Dezember 2020 anhängige Verfahren dürfen nicht auf neue Klagen übertragen werden. Lehnt die Gemeinschaft ein Einschreiten ab, kommt unter den jeweiligen Voraussetzungen eine Beschlussersetzung in Betracht; ein Erfolg ist nicht automatisch gegeben.
Gesetzlicher Rahmen: § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 86/21 vom 28.01.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung betrifft die Anspruchszuordnung nach dem WEMoG 2020. V ZR 6/23 vom 09.02.2024 bestätigt die gemeinschaftliche Durchsetzung von Nutzungsregeln. Die Abwehr konkreter Immissionen im Sondereigentum bleibt davon getrennt, wie auch die späteren Klimageräteentscheidungen verdeutlichen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.