Rechtsschutz und Verfahren · BGH V ZR 67/25
Rückbau verlangen und Rückbau durchsetzen: Zwei getrennte Prüfungen.
Worum ging es?
Eine Eigentümerin ließ Anfang 2020 eine tragende Wand zwischen zwei ihrer Wohnungen öffnen. Im November 2021 verlangte die Eigentümerversammlung den Rückbau. Die Eigentümerin focht den Beschluss an; die Gemeinschaft verlangte im selben Verfahren die Wiederherstellung der Wand. Die Vorinstanzen gaben der Gemeinschaft Recht und legten auch dem Rückbauanspruch das seit Dezember 2020 geltende Recht zugrunde.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH trennte die beiden Streitgegenstände. Die Anfechtung des Aufforderungsbeschlusses blieb erfolglos. Ein solcher Beschluss bringt die Auffassung der Mehrheit zum Ausdruck; ob der behauptete Rückbauanspruch tatsächlich besteht, wird grundsätzlich im entsprechenden Leistungsprozess geklärt. Die Verurteilung zum Rückbau hob der BGH dagegen auf und verwies insoweit zurück. Da der Wanddurchbruch bereits vor Dezember 2020 abgeschlossen war, musste der Anspruch nach der damaligen materiellen Rechtslage beurteilt werden. Weder ein späterer Aufforderungsbeschluss noch das Fortbestehen des Umbaus machen daraus automatisch einen Fall des neuen Rechts.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einem Rückbauverlangen sollten Ausführungszeitpunkt, technische Unterlagen, frühere Zustimmungen und der genaue Beschlussinhalt gesichert werden. Eine Aufforderung und eine gerichtliche Anspruchsdurchsetzung sollten in der Vorbereitung getrennt behandelt werden. Bei Eingriffen in tragende Bauteile sind belastbare Nachweise zu Standsicherheit und Brandschutz besonders wichtig.
Welche Grenzen gelten?
Die Entscheidung hat den Wanddurchbruch weder endgültig genehmigt noch den Rückbauanspruch abschließend verneint. Für den konkreten Altfall waren weitere Feststellungen notwendig. Ein nach altem Recht möglicher Einwand eines Gestattungsanspruchs ist keine allgemeine Verteidigung gegen Rückbau nach heutigem Recht. Für heutige Maßnahmen bleibt ein erforderlicher Gestattungsbeschluss vor Baubeginn maßgeblich.
Gesetzlicher Rahmen: § 44 Beschlussklagen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 67/25 vom 10.10.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die aktuelle Bedeutung liegt in der Trennung von Beschlussanfechtung und Leistungsanspruch sowie in der weiterhin erforderlichen Behandlung abgeschlossener Altfälle. Die Aussagen zur materiellen Rechtslage vor Dezember 2020 werden ausdrücklich nur auf solche Altfälle bezogen; sie ersetzen nicht das heutige Beschlusserfordernis. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.