Finanzierung und Hausgeld · BGH V ZR 235/23
Alte Vorschüsse neu beschließen: Kompetenz besteht, Schutz der Eigentümer bleibt.
Worum ging es?
Wegen Zweifeln an früheren Wirtschaftsplanbeschlüssen beschloss eine Gemeinschaft im Jahr 2022 erneut Vorschüsse für die Jahre 2016 bis 2018. Geleistete Zahlungen sollten angerechnet und offene Beträge sofort fällig werden. Zwischenzeitlich waren Stellplätze veräußert worden. Die Vorinstanzen hielten die neuen Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz für nichtig.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH widersprach und verwies zurück. Die Kompetenz aus § 28 Absatz 1 WEG erlaubt auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine erneute Beschlussfassung über Vorschüsse. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel beseitigt diese Kompetenz nicht. Davon getrennt ist zu prüfen, ob der konkrete Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Regelmäßig müssen berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des ersten Beschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Eigentümer berücksichtigt werden. Eine erneute Beschlussfassung darf insbesondere nicht zur Umgehung von Verjährungsvorschriften dienen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einem Zweitbeschluss sollten Anlass und Grundlage der Wirksamkeitszweifel dokumentiert werden. Bereits geleistete Zahlungen, Eigentumswechsel und mögliche Verjährung sind sorgfältig zu prüfen. Gerade bei lange zurückliegenden Jahren ist rechtliche Unterstützung sinnvoll; ein neuer Beschluss ist kein einfacher Ersatz für die Prüfung bestehender Zahlungsansprüche.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat die angegriffenen Beschlüsse nicht abschließend für rechtmäßig erklärt. Die erforderliche Abwägung war noch nachzuholen. Aus der Kompetenz folgt keine allgemeine Erwerberhaftung für fremde Hausgeldrückstände. Eine bloße Behauptung der Unwirksamkeit reicht nicht ohne Weiteres als berechtigter Zweifel. Vorjahresrückstände dürfen nicht beliebig in die Abrechnungsspitze eines Folgejahres aufgenommen werden.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 235/23 vom 20.09.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung wendet § 28 WEG nach der Reform 2020 auf die 2022 gefassten Zweitbeschlüsse an. Die damaligen Vorschüsse bleiben von Jahresabrechnung und Nachschüssen zu unterscheiden. Beschlusskompetenz und Angemessenheit der erneuten Belastung werden getrennt dargestellt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.