Beschlussfassung · BGH V ZR 77/21
Alle Eigentümer nehmen teil: Ein Einberufungsfehler kann geheilt werden.
Worum ging es?
Eine Bauträgerin bestimmte 2019 auf Grundlage eines Vorbehalts in der Teilungserklärung eine andere Verwalterin. Diese lud zur Eigentümerversammlung ein. Ein Eigentümer griff dort gefasste Finanzierungsbeschlüsse unter anderem wegen der unwirksamen Bestellung und der fehlenden Einberufungsberechtigung an. Nach den für den BGH bindenden Feststellungen nahmen sämtliche stimmberechtigten Eigentümer teil.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH wies die Revision zurück. Die einseitige Verwalterbestellung war im damaligen Fall unwirksam. Der hieraus folgende Einberufungsmangel wurde jedoch dadurch geheilt, dass sämtliche Eigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnahmen. Es kommt für diese Heilung nicht darauf an, ob ihnen die fehlende Berechtigung des Einladenden bekannt war. Der BGH behandelte die Zusammenkunft trotz des Fehlers als Eigentümerversammlung; die einladende Gesellschaft kam aufgrund der behaupteten Bestellung jedenfalls als Einberufende in Betracht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Die Einberufungsberechtigung sollte vor dem Versand der Einladung geklärt werden. Kommt es darüber später zum Streit, sind vollständige Teilnehmerliste, Vertretungsnachweise und Abstimmungsverlauf besonders wichtig. Eine geplante Versammlung sollte sich nicht vorsorglich auf die Hoffnung stützen, später durch vollständige Teilnahme gerettet zu werden.
Welche Grenzen gelten?
Die Entscheidung erklärt nicht jede beliebige Zusammenkunft oder jede Einberufung durch Außenstehende zur wirksamen Eigentümerversammlung. Sie betrifft einen bestimmten Einberufungsmangel bei vollständiger Teilnahme an Versammlung und Abstimmung. Fehlende Beschlusskompetenz oder andere inhaltliche Mängel werden dadurch nicht automatisch geheilt. Die alten Regeln zur einseitigen Erstverwalterbestellung und Prozessvertretung werden hier nicht auf heutige Fälle übertragen.
Gesetzlicher Rahmen: § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 77/21 vom 11.03.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der Ausgangsfall betraf Beschlüsse von 2019. Der ausgewählte Heilungsgrundsatz betrifft die weiterhin dispositiven Einberufungsvorschriften; § 24 WEG wurde mit dem heutigen Text abgeglichen. Die Entscheidungen V ZR 80/23 und V ZR 123/23 aus 2024 unterscheiden weiterhin formelle Einberufungsmängel von Nichtigkeitsgründen. Der Beitrag beschränkt sich auf diesen fortgeltenden Verfahrensgrundsatz und erteilt keine allgemeine Freigabe für fehlerhafte Einladungen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.