Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 34/24
Pflichtverletzung des Verwalters: Wer ist der richtige Anspruchsgegner?
Worum ging es?
Nach einem Wasserschaden zahlte die Gebäudeversicherung eine Entschädigung an die Gemeinschaft. Ein Eigentümer machte geltend, die Verwaltung habe seinen Anteil erst nach einer anwaltlichen Zahlungsaufforderung ausgekehrt. Er verlangte unmittelbar vom Verwalter Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der BGH wies diesen Anspruch zurück.
Was hat der BGH entschieden?
Der zwischen der Gemeinschaft und ihrem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet nach dem seit Dezember 2020 geltenden Recht keine zusätzliche Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer. Ihnen steht der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft zu. Für Pflichtverletzungen bei der Erfüllung dieser Aufgabe kann sich die Gemeinschaft das Handeln ihres Verwalters zurechnen lassen müssen. Ein Eigentümer kann daraus entstehende Ansprüche daher nicht allein über eine Drittschutzwirkung des Verwaltervertrags direkt gegen den Verwalter richten. Ob die Gemeinschaft ihrerseits den Verwalter in Regress nehmen kann, ist gesondert zu prüfen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei einer verzögerten Bearbeitung sollten Fälligkeit, Zahlungseingang, Zuständigkeit und bisherige Aufforderungen dokumentiert werden. Vor der Geltendmachung von Schäden ist zu klären, gegen wen der konkrete Anspruch besteht. Ansprüche eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft und mögliche Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung sollten getrennt behandelt werden.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat in diesem Verfahren keinen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zugesprochen. Die Entscheidung bedeutet auch keine allgemeine Haftungsfreiheit für Verwalter. Eigene deliktische Ansprüche oder Ansprüche aus einem gesonderten Vertrag mit dem Eigentümer sind bei Vorliegen ihrer jeweiligen Voraussetzungen weiterhin möglich. Der Beitrag betrifft die Rechtslage seit der Reform 2020; frühere Aussagen zur Drittschutzwirkung dürfen darauf nicht unverändert übertragen werden.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 34/24 vom 05.07.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.