Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 65/21
Abberufung des Verwalters: Mehrheit und einzelner Eigentümer haben unterschiedliche Möglichkeiten.
Worum ging es?
Eigentümer einer Mehrhausanlage verlangten die Abberufung der Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrags. Sie rügten unter anderem die Behandlung von Jahresabrechnungen und den Umgang mit einer gerichtlichen Entscheidung. Die Mehrheit lehnte ab. Das Berufungsgericht berücksichtigte mehrere Vorwürfe wegen ihres Alters nicht und verneinte den Anspruch.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Entscheidung insoweit auf und verwies die Sache zurück. Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Recht kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen. Ein individueller Anspruch auf eine solche Entscheidung besteht dennoch erst, wenn deren Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Dafür ist eine Gesamtschau aller Umstände und Vorwürfe erforderlich. Allgemeine zeitliche Grenzen, nach denen ältere Pflichtverletzungen automatisch unbeachtlich wären, gibt es nicht. Ein späterer Vorfall kann frühere Vorgänge in einem anderen Licht erscheinen lassen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Beanstandungen sollten mit Datum, Unterlagen, bisherigen Reaktionen und tatsächlichen Folgen nachvollziehbar dokumentiert werden. Für die Bewertung sind Schwere, Wiederholung und Aussichten auf eine verlässliche weitere Verwaltung zusammen zu betrachten. Die Entscheidung über das Amt ist außerdem von der Beendigung und Abwicklung des Vertrags zu unterscheiden.
Welche Grenzen gelten?
Nicht jede Unzufriedenheit begründet einen Anspruch auf gerichtliche Abberufung. Umgekehrt darf die Hürde nicht praktisch unerfüllbar sein; entscheidend bleibt die umfassende objektive Würdigung. Der BGH entschied im konkreten Fall nicht abschließend, dass die Verwalterin abzuberufen sei. Der Vertrag endet nach § 26 Absatz 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung; ein früheres Vertragsende ist gesondert zu prüfen.
Gesetzlicher Rahmen: § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 65/21 vom 25.02.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung formuliert den materiellen Abberufungsmaßstab ausdrücklich für das WEMoG 2020. § 26 Absatz 3 und Absatz 5 WEG gelten im abgeglichenen aktuellen Gesetzestext entsprechend fort. Historische Übergangsfragen dazu, gegen wen die damalige Klage zu richten war, werden nicht als allgemeine Regel für heutige neue Verfahren übernommen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.