Rechtsschutz und Verfahren · BGH V ZR 141/23
Zustimmung zum Verkauf verweigert: Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft.
Worum ging es?
Zwei Eigentümerinnen bildeten eine Gemeinschaft ohne Verwalter. Die Teilungserklärung von 2001 verlangte für einen Verkauf die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Nach einem Verkauf verweigerte die andere Eigentümerin ihre Zustimmung. Die Verkäuferin verklagte sie persönlich auf Genehmigung der Veräußerung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Abweisung der Klage, weil sie gegen die falsche Beklagte gerichtet war. Verlangt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, ist die Entscheidung darüber nach dem heutigen Verwaltungssystem Aufgabe der Gemeinschaft. Die Klage auf Zustimmung ist deshalb gegen den Verband zu richten. Das gilt auch bei vor Dezember 2020 getroffenen Vereinbarungen und in der Zweiergemeinschaft. Bei fehlender Verwaltung wird die Gemeinschaft im Prozess durch die nicht ausgeschlossenen übrigen Eigentümer vertreten; bei nur einem verbleibenden Vertreter handelt dieser allein.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bereits bei der Vorbereitung eines Verkaufs sollten Zustimmungsklausel, zuständiges Organ und Nachweise für die notarielle Abwicklung geklärt werden. Bei einer Verweigerung sind Anspruchsgegner und Vertretung gesondert zu bestimmen. Dass in einer Zweiergemeinschaft praktisch dieselbe Person handelt, macht die Person und den Verband rechtlich nicht austauschbar.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil entscheidet nicht, ob im konkreten Fall ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorlag. Eine Zustimmungspflicht besteht auch nicht bei jedem Wohnungsverkauf, sondern setzt eine wirksame Veräußerungsbeschränkung voraus. Besondere individuell ausgestaltete Zustimmungsrechte sind anhand des genauen Vereinbarungstextes zu prüfen. Die richtige Klagepartei ersetzt weder die inhaltliche Prüfung des Anspruchs noch die notwendigen Formen für den Vollzug.
Gesetzlicher Rahmen: § 12 Veräußerungsbeschränkung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 141/23 vom 22.03.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung legt die ältere Klausel im Verwaltungssystem des WEMoG 2020 aus. Die Grundsätze zur Vertretung der verwalterlosen Gemeinschaft stimmen mit den bereits ausgewerteten Entscheidungen V ZR 202/21 und V ZR 6/23 überein. Der heutige § 12 WEG erlaubt die Versagung einer erforderlichen Zustimmung weiterhin nur aus wichtigem Grund. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.