Gemeinschaftsordnung · BGH V ZR 90/22
Verwalterzustimmung beim Verkauf: Eine Zustimmungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft.
Worum ging es?
Eine Eigentümerin verkaufte Teileigentum für 240.000 Euro. Die Teilungserklärung von 1985 verlangte die Zustimmung des Verwalters. Als die Verwaltung diese verweigerte, verklagte die Verkäuferin 2021 die Verwaltung persönlich. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Abweisung wegen des falschen Anspruchsgegners. Seit der Reform vom Dezember 2020 nimmt die Verwaltung die Zustimmungsaufgabe als Organ der Gemeinschaft wahr. Eine Klage auf Erteilung der vereinbarten Verwalterzustimmung ist deshalb gegen die Gemeinschaft zu richten. Das gilt auch bei älteren Teilungserklärungen und im entschiedenen Fall trotz eines bereits vor der Reform geschlossenen Kaufvertrags. Ob tatsächlich ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorlag, musste der BGH nicht entscheiden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einem Verkauf sollten Zustimmungsvorbehalte frühzeitig aus den maßgeblichen Unterlagen ermittelt und der Notar sowie die Verwaltung rechtzeitig eingebunden werden. Bei einer Ablehnung sollten deren Gründe dokumentiert und der richtige gerichtliche Anspruchsgegner vor Klageerhebung geprüft werden.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil hebt einen vereinbarten Zustimmungsvorbehalt nicht auf und verpflichtet nicht automatisch zur Zustimmung in jedem Verkaufsfall. § 12 Absatz 2 WEG erlaubt eine Ablehnung aus wichtigem Grund. Andere Gestaltungen mit einem wirklich außenstehenden Zustimmungsberechtigten sind von der hier behandelten Verwalterzustimmung zu unterscheiden. Die Entscheidung ist keine automatische Korrektur bereits gegen die falsche Person erhobener Klagen.
Gesetzlicher Rahmen: § 12 Veräußerungsbeschränkung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 90/22 vom 21.07.2023 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Das Urteil beruht ausdrücklich auf dem heutigen Verbands- und Verwaltungsmodell. Der aktuelle § 12 WEG wurde abgeglichen. Die spätere Entscheidung V ZR 141/23 vom 22.03.2024 bestätigt diesen Ausgangspunkt und behandelt ergänzend die anders formulierte Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Hier steht der besondere Fall der Verwalterzustimmung im Mittelpunkt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.