Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 132/23
Baumängel einer Untergemeinschaft: Die Gesamtgemeinschaft führt die gemeinsame Rechtsverfolgung.
Worum ging es?
Eine Mehrhausanlage hatte nach ihrer Gemeinschaftsordnung weitgehend eigenständige Untergemeinschaften. Die Gesamtgemeinschaft zog Rechte wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich. Obwohl die im Prozess behandelten Mängel nur eines der Häuser betrafen, beschloss sie die Fortführung des Verfahrens, spätere Vergleichsverhandlungen und eine Sonderumlage von 6.000 Euro zur Prozessfinanzierung. Die Bauträgerin als Mitglied der Gemeinschaft focht die Folgebeschlüsse an.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Zuständigkeit der Gesamtgemeinschaft. Nur sie kann die den einzelnen Erwerbern zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. Das gilt auch bei Mängeln nur eines Teilgebäudes. Ebenso entscheidet sie über die gerichtliche Geltendmachung der zusammengefassten Ansprüche und die damit verbundenen Prozessfragen. Die Sonderumlage war hinreichend bestimmt: Gesamtbetrag und maßgebliche Miteigentumsanteile ließen die Einzelbeträge ohne Weiteres errechnen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Mehrhausanlagen sollten interne Verwaltungszuständigkeiten und die Rechtsverfolgung nach außen getrennt geprüft werden. Für eine gemeinsame Mängelverfolgung braucht es einen klaren Beschluss der zuständigen Gesamtgemeinschaft. Prozessauftrag, Vergleichsspielraum und Finanzierung sollten nachvollziehbar geregelt und die Einzelbelastungen einer Sonderumlage eindeutig bestimmbar sein.
Welche Grenzen gelten?
Nicht sämtliche individuellen Erwerberrechte gehen automatisch auf die Gemeinschaft über. Der Beitrag behandelt die im Urteil beschriebene Bündelung von Herstellungs- und Mängelbeseitigungsrechten. Interne Kostenregelungen für Untergemeinschaften werden dadurch nicht generell aufgehoben. Die Entscheidung sagt auch nicht, dass jeder behauptete Baumangel tatsächlich besteht oder dass jede Sonderumlage ohne erkennbare Berechnungsgrundlagen ausreicht.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 132/23 vom 23.02.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der BGH bestätigt die Möglichkeit der gemeinsamen Rechtsverfolgung ausdrücklich auch nach dem WEMoG 2020. Die Kompetenz der Gesamtgemeinschaft zur Bündelung und Prozessführung wird von der jeweiligen internen Kostenlast und von nicht gebündelten Individualrechten abgegrenzt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.