Kostenverteilung · BGH V ZR 261/21
Gemeinsame Tiefgarage auf mehreren Grundstücken: Eingetragene Kostenvereinbarungen gehen vor.
Worum ging es?
Eine Tiefgarage erstreckte sich auf mehrere Grundstücke und hatte eine gemeinsame Zufahrt. Auf dem Gemeinschaftsgrundstück lagen 197 Stellplätze, auf dem Grundstück des beklagten Nachbarn 20. Eine notarielle Urkunde begründete wechselseitige Grunddienstbarkeiten und verteilte Unterhaltungskosten nach angeschlossenen Stellplätzen. Die Gemeinschaft verlangte anteilige Sanierungs- und Verwaltungskosten.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die abweisende Berufungsentscheidung auf und verwies zurück. Nach § 1021 BGB können die Beteiligten eine Unterhaltungspflicht aufteilen oder nur eine Pflicht zur anteiligen Übernahme erforderlicher Unterhaltungskosten vereinbaren. Dies ist auch bei wechselseitigen Grunddienstbarkeiten einer grundstücksübergreifenden Anlage möglich. Die konkrete Kostenregelung war verbindlich und nicht lediglich eine Absichtserklärung. Die Gemeinschaft war nach § 9a Absatz 2 WEG zur einheitlichen Anspruchsverfolgung befugt. Ob die einzelnen abgerechneten Kosten erforderlich waren, musste noch festgestellt werden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einer Abrechnung über Grundstücksgrenzen hinweg sollten sämtliche Dienstbarkeitsurkunden, Eintragungen und Quoten geprüft werden. Kosten für Erhaltung, Betrieb und Verwaltung sollten nachvollziehbar getrennt und ihre Erforderlichkeit dokumentiert werden. Ein interner WEG-Verteilungsschlüssel und die Zahlungspflicht eines externen Grundstücksnachbarn dürfen nicht gleichgesetzt werden.
Welche Grenzen gelten?
Die Vereinbarung muss wirksam dinglich gesichert sein; der BGH erläutert hierzu die Eintragung auf dem jeweils dienenden Grundstück. Die Anerkennung einer Kostenquote rechtfertigt keine beliebigen oder nicht erforderlichen Ausgaben. Der BGH entschied nicht abschließend über die volle geforderte Summe. Ob und unter welchen Bedingungen ohne besondere Vereinbarung § 744 Absatz 2 BGB einen Ersatzanspruch eröffnet, blieb offen.
Gesetzlicher Rahmen: § 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 261/21 vom 27.01.2023 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der aktuelle § 1021 BGB wurde amtlich abgeglichen. Das Urteil wendet die reformierte Anspruchsausübung nach § 9a Absatz 2 WEG ausdrücklich an. Die Kostenpflicht aufgrund einer Grunddienstbarkeit außerhalb der Gemeinschaft ist von einer internen Änderung der Kostenverteilung nach § 16 WEG zu trennen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.