Gemeinschafts- und Sondereigentum · BGH V ZR 34/25
Technikraum: Gemeinschaftliche Anlagen machen den Raum nicht automatisch gemeinschaftlich.
Worum ging es?
In einer Zweiergemeinschaft waren Kellerräume mit Versorgungseinrichtungen durch die Teilungserklärung einer Wohnung zugeordnet. Dort befanden sich unter anderem Zähler und Absperrhähne für beide Einheiten. Die andere Wohnung hatte keinen eigenen Kellerzugang; für Zählerablesungen bestand eine Grunddienstbarkeit. Deren Eigentümer verlangten von der Gemeinschaft Mitbesitz an den Räumen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH entschied, dass Räume nicht allein deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, weil darin gemeinschaftliche Anlagen untergebracht sind. Sie können wirksam als Sondereigentum zugeordnet werden. Soweit frühere Entscheidungen von 1979 und 1991 anderes besagten, gibt der Senat diese Auffassung auf. Die Eigentumszuordnung des Raums ist von derjenigen der technischen Einrichtungen zu unterscheiden. Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Mitbesitz an den hier wirksam zugeordneten Räumen bestand nicht. Notwendiger Zutritt für gemeinschaftliche Maßnahmen kann gleichwohl zu dulden sein; ein ständiges Mitbesitzrecht aller Eigentümer folgt daraus nicht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor der Organisation von Wartung, Ablesung oder Reparaturen sollten Teilungserklärung, Aufteilungsplan und eingetragene Zugangsrechte zusammen geprüft werden. Raumzuordnung und Anlagenzuordnung gehören getrennt in die Unterlagen. Zweck, Termin und Zugang für erforderliche Arbeiten sollten mit dem betroffenen Eigentümer abgestimmt werden.
Welche Grenzen gelten?
Gemeinschaftliche Anlagen werden durch dieses Urteil nicht automatisch Sondereigentum. Ebenso wenig wird ein bereits gemeinschaftlich zugeordneter Raum allein durch seine Nutzung privat. Andere Gründe für zwingendes Gemeinschaftseigentum, etwa notwendige Zugänge zu weiteren Einheiten, bleiben zu prüfen. Individuelle Zutrittsrechte können sich aus gesetzlichen Duldungspflichten oder einer Dienstbarkeit ergeben; dafür sind Anspruchsgrundlage und richtiger Anspruchsgegner entscheidend.
Gesetzlicher Rahmen: § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 34/25 vom 20.02.2026 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Teilung im Ausgangsfall erfolgte 2013. Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass die hier maßgeblichen Teile des § 5 Absatz 2 WEG durch die Reform 2020 unverändert geblieben sind. Die aufgegebene ältere Rechtsprechung wird nicht als heutiger Rechtsstand wiedergegeben. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.