Erhaltung · BGH V ZR 243/23
Unfertiges Gebäude: Die Gemeinschaft muss grundsätzlich fertigstellen – soweit es zumutbar ist.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft sollte ein Wohn- und Geschäftshaus mit elf Einheiten errichten. Bereits während der Abrissarbeiten kam das Vorhaben zum Stillstand; die beauftragte Bauunternehmerin wurde später insolvent. Eine Eigentümerin verlangte, dass die Gemeinschaft die weitere Planung und Errichtung voranbringe. Die Mehrheit lehnte ab. Das Berufungsgericht ersetzte zunächst nur einen Beschluss zur Begutachtung der Kosten.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte den grundsätzlichen Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums. Dafür muss im Verhältnis zum Erwerber allerdings bereits das wohnungseigentumsrechtliche Binnenverhältnis entstanden sein. Die Sonderregel über den Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes in § 22 WEG ist auf einen von Anfang an unfertigen Bau nicht analog anzuwenden. Die Herstellungspflicht kann aber nach Treu und Glauben an der Unzumutbarkeit scheitern. Im Beschlussersetzungsverfahren muss das Gericht diese Rechtsfrage selbst umfassend prüfen. Eine bloße Rückgabe der Entscheidung an die Mehrheit nach Einholung eines Gutachtens reicht dafür nicht. Der BGH verwies die Sache zurück.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Für die Entscheidung sollten Bautenstand, verlässliche Kostenprognose, bereits investierte Mittel, weitere Finanzierung, Erfolgsaussichten vertraglicher Ansprüche und wirtschaftliche Alternativen gemeinsam aufbereitet werden. Auch zusätzliche Risiken aus Nachbaransprüchen oder ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten einzelner Eigentümer können die Gesamtschau beeinflussen.
Welche Grenzen gelten?
Es gibt keine starre Grenze, ab welchem Fertigstellungsgrad gebaut werden muss oder welche Kostensteigerung stets unzumutbar ist. Der BGH nennt Mehrkosten von über 50 Prozent des ursprünglich Kalkulierten als regelmäßiges Indiz, verlangt aber weiterhin die Einzelfallabwägung. Eine bloße fehlende Baugenehmigung beweist nicht automatisch rechtliche Unmöglichkeit; die Genehmigungsfähigkeit ist gesondert zu prüfen. Aus dem Urteil folgt auch keine automatisch mögliche Auflösung der Gemeinschaft.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 243/23 vom 20.12.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung betrifft das Recht nach dem WEMoG 2020. V ZR 219/24 vom 27.02.2026 führt die Herstellungspflicht und ihre Grenzen ausdrücklich fort und konkretisiert den Umfang bestimmter Innenarbeiten. Der aktuelle § 22 WEG zum Wiederaufbau wird von der hier behandelten erstmaligen Errichtung getrennt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.