Erhaltung · BGH V ZR 219/24
Steckengebliebener Bau: Die Fertigstellungspflicht endet nicht an jeder Grenze zum Sondereigentum.
Worum ging es?
Eigentümer unfertiger Dachgeschosseinheiten verlangten, den Umfang der bereits geschuldeten Erstherstellung verbindlich festzulegen. Die Gemeinschaft sollte auch Zwischenwände, Unterputz-Elektroinstallation und den Anschluss an die Zentralheizung nebst Heizkörpern herstellen. Zusätzlich begehrten die Eigentümer die Gestattung weiterer, ursprünglich nicht geplanter Dachflächenfenster.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH ersetzte den Beschluss zum Umfang der Erstherstellung. Beim steckengebliebenen Bau umfasst der Anspruch neben dem plangerechten Gemeinschaftseigentum auch nichttragende Innenwände in verputzter Form, Unterputzleitungen und den Anschluss an die zentrale Heizung mit Zuleitungen und Heizkörpern. Für diese organisatorisch zusammenhängenden Arbeiten kommt es nicht allein auf die dingliche Zuordnung an. Die zusätzlichen Dachfenster sind davon getrennte bauliche Veränderungen, die schon vor Fertigstellung gestattet werden können. Über deren Gestattung musste das Berufungsgericht nach weiterer Würdigung erneut entscheiden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Ein Fertigstellungskonzept sollte die erforderlichen Gewerke zusammenhängend erfassen und zugleich die Kostentragung gesondert ausweisen. Für Maßnahmen im Sondereigentum tragen grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die deren Herstellung verlangen. Zusätzliche Wünsche gegenüber der ursprünglichen Planung sollten in eigenen Gestattungsanträgen beschrieben werden.
Welche Grenzen gelten?
Die Gemeinschaft schuldet keinen vollständigen Innenausbau jeder unfertigen Wohnung; Bad- und Küchenausstattung bleiben grundsätzlich Sache des jeweiligen Eigentümers. Die Erstreckung auf Teile des Sondereigentums setzt das entsprechende Verlangen des Eigentümers voraus. Erfolgversprechende gleichgerichtete Vertragsansprüche und eine mögliche Unzumutbarkeit sind zu berücksichtigen. Das Urteil ordnet die Bauteile nicht pauschal dem Gemeinschaftseigentum zu und verteilt deren Kosten nicht sämtlich auf alle Eigentümer.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 219/24 vom 27.02.2026 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Das Urteil konkretisiert V ZR 243/23 vom 20.12.2024 unter dem Recht nach dem WEMoG 2020. Die dortige Grenze der Unzumutbarkeit bleibt erhalten. Der vorliegende Beitrag behandelt den Umfang und die Organisation der Herstellung; die Frage, ob die Fertigstellung insgesamt zumutbar ist, bleibt eine davon getrennte Prüfung. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.