Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 215/20
Sondervergütung im Verwaltervertrag: Entscheidend sind Leistung und wirtschaftliches Gesamtbild.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft mit 70 Einheiten beschloss 2019 den Abschluss eines Verwaltervertrags. Neben der laufenden Vergütung sah dieser Entgelte etwa für weitere Versammlungen, die kaufmännische Begleitung größerer Baumaßnahmen, gerichtliche Auseinandersetzungen und bestimmte Versicherungsschäden vor. Eine Eigentümerin focht den Beschluss unter anderem wegen dieser Vergütungsregeln an.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH wies die Revision zurück. Die Höhe und Ausgestaltung einer Verwaltervergütung müssen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügen; das gilt auch für Sondervergütungen. Die konkrete Bewertung der Vorinstanz war hier nicht rechtsfehlerhaft. Für regelmäßig anfallende Aufgaben muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Größere Baumaßnahmen und gerichtliche Auseinandersetzungen behandelte der BGH dagegen nicht als laufend anstehende Aufgaben, für die zwingend eine Vergütungsobergrenze festzulegen gewesen wäre. Die Beschlussanfechtung umfasste keine abschließende AGB-Kontrolle sämtlicher Vertragsklauseln.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Verwalterangebote sollten anhand derselben Leistungsfälle verglichen werden. Neben dem Grundhonorar sollten Anlass, Berechnungsgrundlage und mögliche Häufigkeit von Zusatzentgelten erkennbar sein. Bei Baumaßnahmen ist außerdem zu klären, welche Aufgaben die Verwaltung übernimmt und welche Leistungen ein Architekt oder Ingenieur gesondert erbringt. Transparente Aufgabenabgrenzungen erleichtern die spätere Rechnungsprüfung.
Welche Grenzen gelten?
Die damals akzeptierten Beträge und Prozentsätze sind keine heutigen gesetzlichen Preisgrenzen oder allgemeine Marktempfehlung. Die Entscheidung erklärt nicht jede Sondervergütung oder jede Klausel für wirksam. Die Wirksamkeit einzelner AGB und eine konkrete spätere Zahlungsforderung bleiben gesondert prüfbar. Sie besagt auch nicht, dass eine Verwaltung aus eigenem Verschulden ausgelöste Mehrarbeit immer zusätzlich abrechnen darf.
Gesetzlicher Rahmen: § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 215/20 vom 11.06.2021 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Aus dem zum alten Recht ergangenen Urteil wird hier der weiterhin einschlägige Wirtschaftlichkeitsmaßstab für die Vergütungsentscheidung dargestellt. Die damaligen Grenzen der Delegation von Entscheidungsbefugnissen werden nicht als unveränderte heutige Rechtslage übernommen: Dafür gilt inzwischen der aktuell amtlich abgeglichene § 27 WEG mit ausdrücklicher Erweiterungs- und Beschränkungsmöglichkeit durch Beschluss. Honorarvereinbarung, interne Befugnis und Außenvertretung sind getrennte Fragen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.