Finanzierung und Hausgeld · BGH V ZR 180/21
Sonderumlage einklagen: Ohne Verwalter vertreten die übrigen Eigentümer die Gemeinschaft.
Worum ging es?
In einer Gemeinschaft ohne Verwalter war eine Sonderumlage für eine Dachsanierung beschlossen worden. Nachdem zunächst einzelne Eigentümer auf Zahlung an die Gemeinschaft geklagt hatten, wurde die Gemeinschaft selbst Klägerin. Die Gegenseite wandte sich unter anderem gegen ihre Vertretung und gegen das Fehlen eines gesonderten Beschlusses zur Klageerhebung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Zahlungsklage. Bei einer Klage der verwalterlosen Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer vertreten die übrigen, keinem Vertretungsverbot unterliegenden Eigentümer den Verband gemeinschaftlich. Bleibt nur ein vertretungsberechtigter Eigentümer übrig, vertritt dieser die Gemeinschaft allein. Für die Klage auf den Anteil einer bereits beschlossenen Sonderumlage ist in dieser Konstellation kein zusätzlicher Beschluss über die Klageerhebung erforderlich. Davon zu unterscheiden bleibt die materielle Zahlungspflicht aus dem gültigen Umlagebeschluss.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einer Zahlungsklage sollten ein eindeutiger Umlagebeschluss, die Einzelbelastung und die Fälligkeit geprüft werden. Bei einer Gemeinschaft ohne Verwaltung ist außerdem zu klären, welche Eigentümer den Verband wirksam vertreten können. Kläger ist die Gemeinschaft; die vertretenden Eigentümer sind nicht mit ihr gleichzusetzen.
Welche Grenzen gelten?
Die Entscheidung befreit eine verwalterlose Gemeinschaft nicht generell von Beschlussfassungen. Sie betrifft die gerichtliche Durchsetzung einer bereits beschlossenen Sonderumlage. Die fehlende Verwaltung schafft weder einen Zahlungsanspruch noch eine allgemeine Einzelvertretungsmacht. Bei Bestellung eines Verwalters sind interne Befugnisse und Vertretung nach außen ebenfalls zu unterscheiden; daraus folgt keine pauschale Erlaubnis für beliebige Prozessführung.
Gesetzlicher Rahmen: § 9b Vertretung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 180/21 vom 16.09.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Vertretung und Prozessführung werden nach dem WEG seit Dezember 2020 beurteilt. Die spätere Entscheidung V ZR 6/23 vom 09.02.2024 führt die Vertretungslösung fort und grenzt sie von persönlichen Klagen eines Eigentümers ab. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.