Kostenverteilung · BGH V ZR 128/23
Rücklagen und Gewerbeeinheiten: Auch vereinbarte Verteilungsschlüssel sind änderbar.
Worum ging es?
In einer Anlage mit Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätzen waren die Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten gemessen an deren Fläche deutlich geringer. Bestimmte Kosten wurden deshalb bei den Wohnungen ungefähr viermal so hoch je Flächeneinheit angesetzt. Die Gemeinschaft beschloss, die zuvor nach diesen Anteilen umgelegten Kosten künftig nach beheizbarer Fläche zu verteilen. Dies sollte auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gelten. Die Gewerbeeigentümerinnen fochten die Beschlüsse an.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Beschlüsse. § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG erlaubt auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Die betroffenen Kosten müssen hinreichend bestimmbar sein; zusätzliche Anforderungen allein wegen der gesetzlichen Formulierung zu bestimmten Kostenarten bestehen nicht. Im konkreten Fall ergaben sich die Positionen aus den in derselben Versammlung behandelten Abrechnungen. Die bisherige Begünstigung der Gewerbeeinheiten hatte nach den Feststellungen keinen sachlichen Grund. Ihre Beseitigung durch einen angemessenen Flächenschlüssel war deshalb zulässig.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einer Änderung sollten die bisherige Vereinbarung, die zugrunde liegenden Flächen und die Auswirkung des neuen Schlüssels nachvollziehbar aufbereitet werden. Der Beschluss sollte erkennen lassen, welche Kostenpositionen er umfasst und ob die Rücklagenzuführung einbezogen ist. Ein bloßer Hinweis auf eine vermeintliche Ungerechtigkeit ersetzt die Prüfung der konkreten Verhältnisse nicht.
Welche Grenzen gelten?
Nicht jede Begünstigung einer Eigentümergruppe ist sachlich unbegründet. Eine ausdrücklich vereinbarte Trennung der Kosten nach Gebäuden oder Gebäudeteilen ist gesondert zu beurteilen; dazu behandelt V ZR 236/23 einen anderen Fall. Zwingende Vorgaben wie die Heizkostenverordnung bleiben maßgeblich. Die Entscheidung erlaubt weder unklare Sammelbeschlüsse noch eine unangemessene Benachteiligung Einzelner.
Gesetzlicher Rahmen: § 16 Nutzungen und Kosten.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 128/23 vom 14.02.2025 (PDF) einschließlich Berichtigung vom 24.02.2025 ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Verwendet wird der amtliche Volltext einschließlich der Berichtigung vom 24.02.2025: In Randnummer 16 ist die Bezugnahme auf § 16 WEG gemeint. Die spätere Entscheidung V ZR 50/25 vom 24.04.2026 bestätigt die Einordnung sachlich unbegründeter Privilegierungen und die erforderliche Angemessenheitsprüfung. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.