Rechtsschutz und Verfahren · BGH V ZR 80/23
Beschlüsse aus der Pandemie: Fehlerhafte Vertreterversammlung bedeutet nicht automatisch Nichtigkeit.
Worum ging es?
Im November 2020 lud eine Verwaltung zu einer Versammlung, bei der Eigentümer nur durch Vollmacht und Weisungen an die allein anwesende Verwalterin mitwirken sollten. Nur fünf von 24 Eigentümern erteilten eine Vollmacht. Eine spätere Beschlussmängelklage wahrte die Anfechtungsfrist nicht. Im Verfahren ging es daher insbesondere darum, ob die Beschlüsse unabhängig von dieser Frist nichtig waren.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH verneinte eine automatische Nichtigkeit aufgrund dieser Versammlungsform. Er hielt die damalige Durchführung nicht für vereinbar mit den wohnungseigentumsrechtlichen Teilnahmevorgaben. Aus diesem Verstoß folgte unter den besonderen Pandemiebedingungen aber nicht die Nichtigkeit der Beschlüsse. Die Unterscheidung ist wesentlich: Ein nur anfechtbarer Beschluss bleibt grundsätzlich gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Anfechtungsfrist konnte deshalb nicht einfach mit dem Hinweis auf die Vertreterversammlung umgangen werden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei der Prüfung älterer Beschlüsse sollten Einladung, Vollmachten, Protokoll, Beschlussdatum und damalige Rahmenbedingungen gesichert werden. Die Frage eines Fehlers ist von dessen Rechtsfolge zu unterscheiden. Für heutige Versammlungen ist die aktuell zulässige Form rechtzeitig festzulegen und eine wirksame Teilnahme sicherzustellen.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil ist keine heutige Erlaubnis, Eigentümer auf eine Verwaltervollmacht zu verweisen. Es betrifft die besondere Pandemiesituation und entscheidet nicht allgemein über jeden gezielten Teilnahmeausschluss. Rein virtuelle Versammlungen haben inzwischen mit § 23 Absatz 1a WEG eine eigene gesetzliche Grundlage; deren Voraussetzungen und die Übergangsvorgaben des § 48 Absatz 6 WEG sind gesondert einzuhalten. Andere Nichtigkeitsgründe bleiben möglich.
Gesetzlicher Rahmen: § 23 Wohnungseigentümerversammlung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 80/23 vom 08.03.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die fortgeltende Aussage betrifft die rechtliche Einordnung bereits gefasster Pandemiebeschlüsse. Die damalige Aussage zur fehlenden gesetzlichen Grundlage rein virtueller Versammlungen wird nicht als heutiger Rechtsstand übernommen. Die aktuellen §§ 23 Absatz 1a und 48 Absatz 6 WEG wurden berücksichtigt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.