Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 1/24
Umbauten durch Mieter: Auch der vermietende Eigentümer kann für den Rückbau einstehen.
Worum ging es?
Pächter einer Gewerbeeinheit bauten ein früheres Restaurant zu einer Shisha-Bar um. Dazu gehörten die Entfernung einer tragenden Wand im Oktober 2020 sowie weitere Decken- und Fassadeneingriffe und eine Lüftungsanlage ab 2021. Erforderliche Gestattungsbeschlüsse fehlten. Die Gemeinschaft verlangte von der verpachtenden Eigentümerin die Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums.
Was hat der BGH entschieden?
Ein vermietender oder verpachtender Eigentümer kann für ungestattete Eingriffe seines Nutzers als mittelbarer Störer verantwortlich sein: etwa wenn er sie erlaubt, bei angekündigter Nutzung mit ihnen rechnen muss und nicht auf den erforderlichen Beschluss hinweist oder trotz Kenntnis nicht einschreitet. Für die Maßnahmen nach der Reform bestätigte der BGH den Beseitigungsanspruch. Ein bloßer Anspruch auf Gestattung ersetzt den erforderlichen Beschluss nicht. Für die bereits im Oktober 2020 entfernte Wand hob der BGH die Verurteilung dagegen auf und verwies zurück, weil insoweit die alte Rechtslage und weitere Tatsachen zu prüfen waren.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vermieter sollten geplante Nutzungsänderungen und damit verbundene Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile vorab klären. Eine Zustimmung im Mietvertrag ersetzt einen erforderlichen WEG-Beschluss nicht. Bei bekannt gewordenen ungestatteten Arbeiten sind ein zügiges, dokumentiertes Vorgehen und gegebenenfalls rechtzeitige rechtliche Unterstützung wichtig.
Welche Grenzen gelten?
Die Haftung folgt nicht schon allein aus der Vermieterstellung; entscheidend ist die konkrete Zurechnung des Verhaltens. Für vor Dezember 2020 abgeschlossene Maßnahmen gelten andere materielle Regeln. Soll in einem Rückbauprozess eine Gestattung erreicht werden, kann eine rechtzeitig erhobene Widerklage auf Beschlussersetzung erforderlich sein. Eine erst nach erstinstanzlicher Rückbauverurteilung separat erhobene Beschlussersetzungsklage führt nicht automatisch zur Aussetzung der Berufung. Das Urteil ist keine Einladung, zunächst ohne Gestattung zu bauen.
Gesetzlicher Rahmen: § 20 Bauliche Veränderungen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 1/24 vom 21.03.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Aussagen zum heutigen Beschlusserfordernis und zur Verantwortlichkeit für Nutzerverhalten sind von der gesondert behandelten Wandentfernung vor Dezember 2020 zu unterscheiden. Spätere Entscheidungen, insbesondere V ZR 67/25 und V ZR 162/25, greifen diese Trennung beziehungsweise das Beschlusserfordernis auf. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.