Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 215/21
Mehrheitseigentümer als Verwalter: Das Stimmenübergewicht ersetzt keine Eignungsprüfung.
Worum ging es?
In einer Zweiergemeinschaft hielt ein Eigentümer 60 Prozent der Anteile, die andere Eigentümerin 40 Prozent. Im September 2020 bestellte die Mehrheit den Mehrheitseigentümer für fünf Jahre gegen Vergütung zum Verwalter. Die Minderheit focht diese und weitere Beschlüsse an. Die Vorinstanzen hielten ihre Klage für verspätet.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies zurück. Die Klagefrist war unter Abzug gerichtlicher Zustellungsverzögerungen gewahrt. Zur Verwalterbestellung stellte er klar: Der Mehrheitseigentümer durfte zwar grundsätzlich mitstimmen. Seine Selbstbestellung als nicht professioneller Verwalter gegen die Minderheit entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Ansonsten sind insbesondere persönliche und fachliche Eignung sowie die Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Auch eine Bestellung gegen die Minderheit für den höchstmöglichen Zeitraum bedarf besonderer Gründe. Der BGH entschied die konkrete Wirksamkeit nicht abschließend.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei einer Eigentümerverwaltung sollten Eignung, Erfahrung, zeitliche Kapazität, Vergütung und Alternativen offen verglichen werden. Eine neutrale Dokumentation hilft, die Entscheidung auch für die Minderheit nachvollziehbar zu machen. Je stärker die Interessen auseinandergehen, desto sorgfältiger sollten mögliche Interessenkonflikte und die Bestellungsdauer geprüft werden.
Welche Grenzen gelten?
Weder jede Eigentümerverwaltung noch jede Nutzung eines Stimmenübergewichts ist unzulässig. Die Entscheidung erging zu einem Beschluss von 2020 und ersetzt nicht die zusätzlichen heutigen Anforderungen an zertifizierte Verwalter. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ist insbesondere zu prüfen, ob die gesetzliche Ausnahme für kleine Gemeinschaften tatsächlich greift; sie gilt nicht pauschal für jede Zweiergemeinschaft. Die historische Klage gegen den anderen Eigentümer ist kein Muster für neue Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft.
Gesetzlicher Rahmen: § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 215/21 vom 21.07.2023 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der aktuelle § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG wurde ausdrücklich ergänzend geprüft: Die Ausnahme verlangt weniger als neun Sondereigentumsrechte, einen Eigentümer als Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer, die einen zertifizierten Verwalter verlangen. Der allgemeine Minderheitenschutz und die Eignungsprüfung bleiben neben diesen heutigen Anforderungen relevant. Die weiteren Aussagen des Urteils zu Aufforderungsbeschlüssen wurden später in V ZR 77/24 bestätigt; sie sind bereits Gegenstand eines gesonderten Beitrags und werden hier nicht nochmals als eigener Eintrag gezählt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.