Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 213/21
Mängelrechte der Erwerber: Gemeinsame Durchsetzung braucht eine klare Grundlage.
Worum ging es?
Nach dem Verkauf von Wohnungen auf einem bereits bebauten Grundstück wurden Belastungen des Bodens und ein Altlastenverdacht zum Streitgegenstand. Die Gemeinschaft hatte Beschlüsse zur gemeinsamen Geltendmachung von Ansprüchen gefasst. Während des Verfahrens trat die WEG-Reform in Kraft. Der BGH musste unter anderem klären, ob die Gemeinschaft die Nachbesserungsrechte weiterhin verfolgen konnte.
Was hat der BGH entschieden?
Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte aus den Erwerbsverträgen fallen nicht allein wegen § 9a Absatz 2 WEG automatisch in die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft. Sie entstehen aus den einzelnen Verträgen. Die Gemeinschaft kann sie aber weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. Die Kompetenz folgt aus ihrer Zuständigkeit für die Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das gilt für die hier betroffenen gleichgerichteten Nachbesserungsansprüche unabhängig davon, ob sie kauf- oder werkvertraglich begründet sind. Die Prozessführungsbefugnis bestand deshalb fort.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Mängeln sollten zunächst Vertragsgrundlagen, Anspruchsinhaber und frühere Beschlüsse ermittelt werden. Eine gemeinsame Rechtsverfolgung sollte mit einem eindeutigen Beschluss vorbereitet und mit der rechtlichen Beratung abgestimmt werden. Die Bündelung vorhandener Ansprüche ist von der Frage zu trennen, ob der konkrete Mangel bewiesen und der jeweilige Anspruch durchsetzbar ist.
Welche Grenzen gelten?
Der Beschluss schafft keine fehlenden vertraglichen Ansprüche und ist keine allgemeine Ermächtigung, beliebige Individualrechte an sich zu ziehen. Ob Schadstoffbelastungen vorliegen, welche Untersuchung oder Sanierung geschuldet ist und ob Haftungsausschlüsse greifen, sind gesonderte Fragen. Das Verfahren wurde wegen weiterer materieller Fragen zurückverwiesen; das Urteil bestätigt keine pauschale Sanierungspflicht in beliebiger Tiefe.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 213/21 vom 11.11.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Dieser Beitrag wertet die WEG-bezogene Bündelung und Prozessführungsbefugnis aus. V ZR 132/23 vom 23.02.2024 bestätigt diese Aussage ausdrücklich auch nach der Reform 2020. Die weiteren Ausführungen zu Altlasten, früherem Kaufrecht und damaligen technischen Bewertungsmaßstäben werden nicht als heutige allgemeine Sanierungsvorgaben übernommen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.