Bauliche Veränderungen · BGH V ZR 105/24
Klimaanlage gestattet: Schutz vor späteren Störungen bleibt bestehen.
Worum ging es?
Die Gemeinschaft gestattete dem Eigentümer einer Penthousewohnung die Installation eines näher bezeichneten Klimageräts auf eigene Kosten. Standort und Montage auf Dämpfsockeln waren festgelegt. Eine Eigentümerin mehrere Stockwerke darunter focht den Beschluss wegen befürchteter tieffrequenter Geräusche an. Ihre Klage blieb auch beim BGH ohne Erfolg.
Was hat der BGH entschieden?
Bei der Prüfung einer unbilligen Benachteiligung durch die mehrheitlich gestattete Maßnahme sind grundsätzlich deren unmittelbare bauliche Auswirkungen entscheidend. Auswirkungen des späteren Betriebs stehen der Gestattung ausnahmsweise entgegen, wenn bereits dann offensichtlich ist, dass die Nutzung zwangsläufig zu einer unbilligen Benachteiligung führt. Eine bloße Befürchtung reichte im entschiedenen Fall nicht. Die Bestandskraft der Gestattung beseitigt jedoch keine Abwehransprüche wegen späterer Immissionen im Sondereigentum. Auch die Gemeinschaft darf bei Bedarf nachträglich angemessene Nutzungsregeln im Rahmen ihrer Hausordnungskompetenz beschließen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Ein Gestattungsbeschluss sollte Gerät, Standort und Montage klar beschreiben. Bei der Planung sollten geeignete Möglichkeiten zur Schallentkopplung und Konfliktvermeidung berücksichtigt werden. Werden später konkrete Störungen gemeldet, sind Zeitpunkt, Dauer und betroffene Räume nachvollziehbar zu dokumentieren und die tatsächlichen Auswirkungen zu prüfen.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil gestattet keinen beliebigen Standort und entbindet nicht von Immissionsschutzvorgaben. Bereits offensichtlich zwangsläufige unbillige Nachteile dürfen nicht auf eine spätere Prüfung verschoben werden. Ob im Einzelfall ein Anspruch auf Beschlussfassung besteht, ist eine andere Frage als die hier geprüfte Anfechtung eines bereits gefassten Gestattungsbeschlusses. Konkrete Ansprüche und Nutzungsbeschränkungen hängen von den tatsächlichen Störungen ab.
Gesetzlicher Rahmen: § 20 Bauliche Veränderungen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 105/24 vom 28.03.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung betrifft das Recht nach der Reform 2020. Das spätere Urteil V ZR 162/25 vom 17.07.2026 greift die Trennung zwischen baulicher Gestattung und späteren Immissionen auf. Der heutige Prüfungsmaßstab wird nicht mit einem pauschalen Verbot von Klimaanlagen gleichgesetzt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.