Bauliche Veränderungen · BGH V ZR 192/24
Kellerumbau: Eine bauliche Gestattung ändert nicht automatisch den erlaubten Nutzungszweck.
Worum ging es?
In einer kleinen Gemeinschaft wurden unter anderem Toiletten, eine Dusche, Heizkörper und Anschlüsse in Kellerräumen mit Sondernutzungsrechten nachträglich gestattet. Ein Eigentümer wandte ein, die Ausstattung ermögliche eine nach der Gemeinschaftsordnung unzulässige Wohnnutzung. Die Räume waren dort als Keller bezeichnet.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hielt die angegriffenen Gestattungsbeschlüsse auf dieser Grundlage für wirksam. Er unterscheidet die bauliche Maßnahme von der späteren tatsächlichen Nutzung. Dass die Ausstattung auch eine zweckwidrige Nutzung ermöglichen könnte, macht die Gestattung jedenfalls dann nicht anfechtbar, wenn eine erlaubte Nutzung weiterhin möglich ist. Beispielsweise kann eine Dusche mit einer zulässigen untergeordneten Hobbynutzung vereinbar sein. Eine verbotene Wohnnutzung wird dadurch aber nicht erlaubt. Gegen eine solche Nutzung oder gegen konkrete unzumutbare Störungen kann die Gemeinschaft gesondert vorgehen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Ein Antrag sollte die geplanten Einbauten genau beschreiben und die Nutzungsfrage ausdrücklich ansprechen. In Beschlussunterlagen sollte erkennbar bleiben, ob lediglich eine bauliche Maßnahme gestattet wird. Aus einer solchen Gestattung sollte keine ungeschriebene Erlaubnis für eine andere Nutzung abgeleitet werden.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat nicht sämtliche denkbaren Einwände gegen den Ausbau geprüft. Fachgerechte Ausführung, Feuchtigkeitsschutz und bauordnungsrechtliche Anforderungen waren hier keine geltend gemachten Anfechtungsgründe. Offen bleibt durch dieses Urteil auch die andere Konstellation, in der nach dem Umbau nur noch eine vereinbarungswidrige Nutzung möglich wäre. Die konkrete Zweckbestimmung und die Grenzen zulässiger Hobbynutzung sind jeweils zu prüfen.
Gesetzlicher Rahmen: § 20 Bauliche Veränderungen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 192/24 vom 10.10.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.