Jahresabrechnung · BGH V ZR 102/23
Jahresabrechnung „genehmigt“: Entscheidend ist die Auslegung des Zahlungsbeschlusses.
Worum ging es?
Im Juli 2021 genehmigte eine Gemeinschaft ihrem Wortlaut nach die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2020. Zugleich setzte sie die Fälligkeit der Abrechnungsspitzen fest. Das Berufungsgericht hielt den Teil zur Genehmigung der Abrechnungen mangels Beschlusskompetenz für nichtig. Die Gemeinschaft legte dagegen Revision ein.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH verneinte die Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz. Seit Dezember 2020 werden nach § 28 Absatz 2 WEG die Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse beschlossen; das zugrunde liegende Zahlenwerk bereitet diese Entscheidung vor. Ein danach gefasster Beschluss, der die Gesamt- und Einzelabrechnungen genehmigt, ist regelmäßig entsprechend diesem gesetzlichen Zweck auszulegen. Im konkreten Fall wurden damit die ausgewiesenen Abrechnungsspitzen festgelegt. Für diese Entscheidung bestand die erforderliche Kompetenz.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Neue Beschlusstexte sollten Nachschüsse, Vorschussanpassungen, Bezugsabrechnung und Fälligkeit eindeutig benennen. Bei älteren Texten reicht ein einzelnes Wort wie Genehmigung für die rechtliche Bewertung nicht aus. Die objektive Bedeutung des gesamten Beschlusses und die zugeordneten Abrechnungen sind zusammen zu betrachten.
Welche Grenzen gelten?
Die Auslegung heilt nicht automatisch Rechenfehler oder eine falsche Kostenverteilung. Solche Mängel sind gesondert auf ihre Bedeutung für die beschlossenen Zahlungspflichten zu prüfen. Das Urteil erlaubt auch keine beliebige Umdeutung eindeutig anderslautender Beschlüsse. Maßgeblich ist das seit Dezember 2020 geltende Beschlusssystem; im Fall wurde über eine frühere Abrechnungsperiode erst nach diesem Stichtag entschieden.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 102/23 vom 19.07.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der aktuelle § 28 Absatz 2 WEG wurde abgeglichen. Die Aussage betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsbeschlusses und ergänzt die bereits dargestellten Entscheidungen zu Berechnungsfehlern und Korrekturen. Sie bedeutet keine umfassende Bestätigung des Zahlenwerks oder eine Entlastung der Verwaltung. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.