Jahresabrechnung · BGH V ZR 167/23
Die Jahresabrechnung fehlt: Anspruchsgegner ist die Gemeinschaft.
Worum ging es?
Ein Eigentümer hatte 2018 die frühere Verwalterin auf Erstellung von Gesamt-, Einzel- und Heizkostenabrechnungen für 2016 verklagt. Während des Berufungsverfahrens änderte sich durch das WEMoG die Verwaltungszuständigkeit. Der Eigentümer wechselte deshalb zur Gemeinschaft als Beklagter. Diese widersprach dem Parteiwechsel.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte den Parteiwechsel. Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Recht gehört die Erstellung der Jahresabrechnung zu der von der Gemeinschaft geschuldeten ordnungsmäßigen Verwaltung. Der einzelne Eigentümer hat seinen Anspruch deshalb gegen den Verband, nicht unmittelbar gegen den Verwalter. In dem besonderen Übergangsfall war die Verweigerung der Zustimmung zum Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich: Der Sachverhalt blieb im Kern derselbe und die Gemeinschaft war eng mit dem bisherigen Verfahren verbunden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Fehlende Abrechnungsjahre und Unterlagen sollten gegenüber der Verwaltung konkret benannt werden, damit die Gemeinschaft ihrer Pflicht nachkommen kann. Bei einer gerichtlichen Durchsetzung sind der richtige Anspruchsgegner und dessen Vertretung ausdrücklich zu prüfen. Dass die Verwaltung die praktische Arbeit erledigt, bestimmt die Klagepartei nicht allein.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil betraf zunächst die Zulässigkeit des Parteiwechsels und entschied nicht abschließend über jede verlangte Abrechnung. Die Erleichterung für den Übergangsfall ist keine allgemeine Erlaubnis, eine falsch bezeichnete Partei beliebig spät auszutauschen. Fragen zu Verwalterwechsel, Abrechnungsinhalt und Fälligkeit bedürfen einer eigenen Prüfung. Eine fehlende Abrechnung erlaubt auch nicht ohne Weiteres, beschlossene Hausgeldvorschüsse einzubehalten.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 167/23 vom 19.04.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die aktuelle Anspruchszuordnung wird in V ZR 206/24 vom 26.09.2025 und V ZR 190/24 vom 14.11.2025 ausdrücklich fortgeführt. Dort werden ergänzend die Pflichten bei Verwalterwechsel und das fehlende Zurückbehaltungsrecht bei Hausgeldvorschüssen behandelt. Die historische Übergangsregel wird im Beitrag von heutigen neuen Klagen getrennt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.