Jahresabrechnung · BGH V ZR 214/21
Heizkosten: Fehlende Gruppenzähler machen eine reine Flächenverteilung nicht automatisch richtig.
Worum ging es?
In einer Gemeinschaft wurden Verbräuche teilweise mit Wärmemengenzählern, teilweise mit Heizkostenverteilern erfasst. Für beide Nutzergruppen fehlte die vorgeschriebene gesonderte Vorerfassung. Ein Eigentümer griff die Heizkostenverteilung für 2016 an. Die Vorinstanzen verlangten eine Verteilung nach Fläche.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück. Eine bloße Differenzrechnung ersetzt die vorgeschriebenen Gruppenzähler nicht. Für einen abgeschlossenen Zeitraum mit nicht mehr nachholbarer Vorerfassung kann eine rechnerisch richtige Differenzermittlung aus tatsächlich erfassten Verbrauchswerten aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine vollständige Flächenverteilung ist nicht automatisch die bessere Lösung. Die Sonderregel zur Verbrauchsschätzung bei Geräteausfall passt nicht ohne Weiteres auf fehlende Gruppenzähler bei vorhandenen Einzelmessungen. Im konkreten Fall fehlten Feststellungen zur tatsächlichen Berechnung; eine abschließende Billigung der Abrechnung erfolgte nicht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Messkonzept und Abrechnung sollten gemeinsam geprüft werden: Welche Nutzergruppen gibt es, welche Zähler erfassen sie und welche Messwerte liegen wirklich vor? Für vergangene Fehler müssen Herleitung und Rechenweg offengelegt werden. Gleichzeitig sollte die Gemeinschaft eine regelkonforme Ausstattung für künftige Abrechnungen beschließen.
Welche Grenzen gelten?
Die Ausnahme für einen nicht heilbaren historischen Messmangel erlaubt nicht, erforderliche Zähler künftig wegzulassen. Die Abrechnung muss im Übrigen den richtigen Schlüssel verwenden und rechnerisch stimmen. Eigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft kein pauschales 15-Prozent-Kürzungsrecht aus § 12 HeizkostenV; Rechte im Mietverhältnis sind gesondert zu prüfen. Nach heutigem WEG ist bei Beschlussklagen außerdem die Auswirkung auf die beschlossenen Nachschüsse oder Vorschussanpassungen maßgeblich.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 214/21 vom 16.09.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die im Urteil behandelte Pflicht stand früher in § 5 Absatz 2 Satz 1 HeizkostenV und findet sich heute in § 5 Absatz 7 Satz 1. Der aktuelle amtliche Text und § 12 Absatz 1 wurden abgeglichen. Zusätzliche heutige Anforderungen an Fernablesbarkeit und Verbrauchsinformationen bleiben bestehen. Die späteren BGH-Entscheidungen V ZR 195/23 und V ZR 96/24 zur Zahlungsrelevanz und Teilanfechtung ändern den hier behandelten begrenzten Abrechnungsgrundsatz nicht. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.