Finanzierung und Hausgeld · BGH V ZR 190/24
Fehlende Jahresabrechnung: Hausgeld darf nicht als Druckmittel zurückbehalten werden.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft verlangte rückständige Vorschüsse und Rücklagenzahlungen. Der betroffene Eigentümer hielt ihr entgegen, dass seit Jahren Jahresabrechnungen fehlten. Für ein Abrechnungsjahr hatte er bereits ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung der Abrechnung erstritten. Mit dem Zurückhalten der Beiträge wollte er die Erfüllung erreichen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Zahlungspflicht. Gegenüber den beschlossenen Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB generell ausgeschlossen. Das gilt auch bei anerkannten oder rechtskräftig zuerkannten Gegenansprüchen. Die laufenden Beiträge bilden die finanzielle Grundlage der Gemeinschaft; sie dürfen nicht auf unbestimmte Zeit als Druckmittel ausfallen. Seit der WEG-Reform richtet sich der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung zwar gegen die Gemeinschaft. Dieser Anspruch muss aber gesondert durchgesetzt werden, gegebenenfalls durch Vollstreckung aus einem bereits erlangten Urteil.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Offene Abrechnungen und rückständige Beiträge sollten als zwei getrennte Vorgänge bearbeitet werden. Eigentümer sollten fehlende Unterlagen und Abrechnungen konkret anfordern und ihre Ansprüche rechtzeitig verfolgen. Ein eigenmächtiger Zahlungsstopp kann zusätzliche Zahlungs- und Verfahrenskosten auslösen, ohne das Abrechnungsproblem zu lösen.
Welche Grenzen gelten?
Ein Zurückbehaltungsrecht ist von einer Aufrechnung zu unterscheiden. Der BGH verweist ausdrücklich auf die unter bestimmten Voraussetzungen mögliche Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Geldforderungen. Ein Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung ist jedoch keine gleichartige Geldforderung. Das Urteil entbindet die Gemeinschaft nicht von ihrer Abrechnungspflicht und ersetzt keine gesonderte Prüfung anderer Einwendungen gegen einen Zahlungsanspruch.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 190/24 vom 14.11.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.