Gemeinschafts- und Sondereigentum · BGH V ZR 65/22
Grunddienstbarkeit mit Bauverbot: Ein lange geduldeter Bau beseitigt das Recht nicht automatisch vollständig.
Worum ging es?
Zugunsten benachbarter Grundstücke, darunter eines nach dem WEG aufgeteilten Grundstücks, bestand ein altes eingetragenes Bauverbot. Auf dem belasteten Grundstück hatte jahrzehntelang ein etwa sechs Meter hohes Autohaus gestanden. Nach dessen Abriss sollte ein deutlich höheres Wohngebäude entstehen. Die Eigentümerin verlangte die vollständige Löschung des Bauverbots.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH lehnte eine vollständige Löschung ab. Nach § 1028 BGB erlischt eine Dienstbarkeit mit Verjährung des Beseitigungsanspruchs nur, soweit die störende Anlage ihr widerspricht. Auch bei einem Bauverbot können nicht betroffene Grundstücksflächen und der Raum oberhalb der bisherigen Bauhöhe geschützt bleiben. Zudem stellte der BGH klar: Eine Klage auf Grundbuchberichtigung durch Löschung eines Rechts am aufgeteilten Grundstück richtet sich gegen die berechtigten Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist nur dann selbst richtige Beklagte, wenn ihr das betreffende Grundstück als eigenes Verwaltungsvermögen gehört.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei alten Bauverboten, Wege- oder sonstigen Dienstbarkeiten sollten Grundbuch, Bewilligung und tatsächliche Nutzungsgeschichte zusammen geprüft werden. Frühere Duldung ist kein verlässlicher Freibrief für einen größeren Neubau. Bei Rechtsänderungen muss zudem geklärt werden, wer die erforderlichen Erklärungen abgeben darf.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil legt keine einheitliche Verjährungsfrist für jeden Störungsfall fest. Die Reichweite einer Beeinträchtigung und verbleibende Vorteile sind konkret zu bestimmen. Ein bloßer Verwaltungsbeschluss ersetzt keine sachenrechtlich erforderlichen Erklärungen der Berechtigten. Auch bedeutet die Zuständigkeit der einzelnen Eigentümer für die Rechtsänderung nicht, dass jeder beliebige Verwaltungs- oder Abwehrprozess ebenfalls gegen sie zu führen wäre.
Gesetzlicher Rahmen: § 1 Begriffsbestimmungen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 65/22 vom 20.01.2023 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die amtliche PDF enthält die Berichtigung vom 19.04.2023; diese korrigiert in Randnummer 32 die Bezeichnung Revision zu Revisionserwiderung. Der materielle Grundsatz bleibt unverändert. Der aktuelle § 1028 BGB wurde direkt amtlich gelesen. Das Urteil unterscheidet Eigentum am Gemeinschaftsgrundstück ausdrücklich von eigenem Grundbesitz der Gemeinschaft und berücksichtigt dabei bereits § 9a Absatz 2 WEG. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.