Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 18/25
Mietausfall durch Gebäudemängel: Wann die Gemeinschaft haften kann.
Worum ging es?
Die Nutzung einer Dachgeschossfläche wurde wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs behördlich untersagt. Die Eigentümerin hatte die Fläche über gewerbliche Zwischenmieter überlassen und verlangte von der Gemeinschaft Ersatz für 27 Monate Pachtausfall. Die Vorinstanzen wiesen ihre Klage ab; der BGH verwies den Fall zur weiteren Prüfung zurück.
Was hat der BGH entschieden?
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Verletzt sie diese Pflicht schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden am Sondereigentum, kommt Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB in Betracht. Das kann auch Fehler bei der Beschlussfassung erfassen. Die Haftung beginnt jedoch nicht automatisch mit jedem Mangel: Entscheidend ist, wann die notwendige Maßnahme bei ordnungsmäßigem Vorgehen beschlossen und umgesetzt worden wäre. Miet- oder Pachtausfall setzt außerdem eine nach der Gemeinschaftsordnung zulässige Nutzung voraus. Eine Vermietung über eine juristische Person schließt Wohnnutzung nicht allein deshalb aus; maßgeblich ist die beabsichtigte Nutzung durch den Endnutzer.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Erkennbare Mängel und behördliche Hinweise sollten mit Eingangsdatum, erforderlichen Untersuchungen und weiteren Schritten dokumentiert werden. Bei Nutzungsbeschränkungen sind Beschlussvorbereitung und Umsetzung zügig zu organisieren. Für eine Schadensprüfung gehören der tatsächliche Nutzungszweck, zeitliche Abläufe und der konkrete Ausfall zusammen.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat die verlangten 27 Monatsbeträge nicht zugesprochen. Kenntnis oder Erkennbarkeit des Handlungsbedarfs, Verschulden, angemessene Entscheidungs- und Ausführungszeiten sowie Ursächlichkeit müssen geprüft werden. Auch ein Mitverschulden des Eigentümers kann im Einzelfall relevant sein. Die Gemeinschaft haftet nicht als Garantin für jeden Gebäudemangel ab dessen Auftreten.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 18/25 vom 27.02.2026 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.