Beschlussfassung · BGH V ZR 106/21
Feuerwehrzufahrt: Auch eine einstimmige Duldung kann zwingenden Brandschutz nicht ersetzen.
Worum ging es?
Die Gemeinschaft einer Anlage in Hessen duldete einstimmig Lieferverkehr eines Supermarkts auf einer zugleich als Feuerwehrzufahrt dienenden Rampe. Eine Eigentümerin musste bei blockierter Rampe einen Weg mit Treppen benutzen und verlangte Unterlassung. Die Bauaufsicht schritt nicht ein. Die Klage war noch vor der Reform 2020 erhoben worden.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hielt den Duldungsbeschluss wegen des Verstoßes gegen zwingende Brandschutzvorgaben für nichtig. Die Gemeinschaft konnte nicht wirksam beschließen, erhebliche wiederkehrende Verstöße gegen die Pflicht zur Freihaltung hinzunehmen. Dass die Behörde nicht einschritt oder der Fahrer in der Nähe blieb, änderte daran nichts. Zugleich stellte der BGH klar: Hindernisse auf gemeinschaftlichen Zufahrten werden nach dem heutigen § 9a Absatz 2 WEG grundsätzlich durch die Gemeinschaft abgewehrt. Die Klägerin durfte ihr altes Verfahren nur aufgrund der besonderen Übergangsregeln fortführen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Feuerwehrzufahrten und Lieferkonzepte sollten mit den baurechtlichen Vorgaben der konkreten Anlage abgeglichen werden. Eine langjährige Praxis oder ein früherer Beschluss ersetzt diese Prüfung nicht. Die Gemeinschaft sollte klare Verantwortlichkeiten für die Freihaltung und den Umgang mit wiederkehrenden Blockaden vorsehen.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil betrifft eine festgestellte Feuerwehrzufahrt und die maßgebliche hessische Bauordnung. Für andere Anlagen sind die jeweilige Landesbauordnung und die konkreten baurechtlichen Vorgaben zu prüfen. Nicht jeder Verstoß gegen öffentliches Baurecht macht jeden Beschluss automatisch nichtig. Aus dem historischen Erfolg der einzelnen Klägerin folgt keine allgemeine persönliche Klagebefugnis für neue Fälle; unmittelbare eigenständige Störungen im Sondereigentum sind gesondert zu beurteilen.
Gesetzlicher Rahmen: § 23 Wohnungseigentümerversammlung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 106/21 vom 28.01.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der Beitrag trennt den fortgeltenden Grundsatz zum zwingenden Brandschutz und zur gemeinschaftlichen Anspruchsausübung von der historischen Übergangsregel. Er stützt sich auf das Urteil vom 28.01.2022, nicht auf den vorgelagerten Hinweisbeschluss vom 04.11.2021. Beide Veröffentlichungen tragen dasselbe Aktenzeichen und wurden deshalb nach Entscheidungsart und Datum unterschieden. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.