Erhaltung · BGH V ZR 79/23
Souterrainwohnung im Altbau: Erhebliche Feuchtigkeit ist nicht allein wegen des Baujahrs hinzunehmen.
Worum ging es?
Käufer erwarben zwei Souterrainwohnungen eines Altbaus von 1904. Exposé und Kaufvertrag erwähnten einzelne Feuchteschäden; die Käufer behaupteten aber weitergehende Probleme und verharmlosende Angaben. Sie verlangten unter anderem Ersatz von Wohnkosten wegen des verzögerten Einzugs. Ein älterer Gemeinschaftsbeschluss hatte künftige Feuchtigkeitsschäden den jeweiligen Wohnungseigentümern zugewiesen.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die klageabweisende Entscheidung auf und verwies zurück. Als Wohnung verkaufte Souterrainräume mit erheblicher Wandfeuchtigkeit sind regelmäßig weder für die vertraglich vorausgesetzte noch für die gewöhnliche Wohnnutzung geeignet. Ein allgemeiner Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen oder Verharmlosen; ob dies vorlag, war weiter aufzuklären. Liegt die Feuchtigkeitsursache in der Abdichtung des Gemeinschaftseigentums, ist dessen Instandsetzung Aufgabe der Gemeinschaft. Der damalige Beschluss konnte diese Aufgabe nicht dauerhaft auf einzelne Eigentümer verlagern.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Feuchtigkeitsmeldungen sollten mit Ort, Ausmaß und zeitlichem Verlauf dokumentiert werden. Die Ursache muss fachlich eingeordnet werden, bevor Zuständigkeiten oder Kosten zugesagt werden. Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum sollten Eigentümer auf eine sachgerechte Gemeinschaftsentscheidung hinwirken und bei einem Verkauf bekannte Probleme vollständig und konkret offenlegen.
Welche Grenzen gelten?
Nicht jede Feuchtigkeitserscheinung in einem unbewohnten alten Keller ist mit einer als Wohnung verkauften Einheit gleichzusetzen. Der BGH stellte Arglist und die genaue Schadenshöhe nicht abschließend fest. Die fehlende Kompetenz zur dauerhaften Übertragung der Erhaltungsaufgabe ist von einer zulässigen Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG zu unterscheiden. Ein Schadensersatzanspruch gegen Verkäufer und ein Anspruch auf Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben unterschiedliche Voraussetzungen.
Gesetzlicher Rahmen: § 18 Verwaltung und Benutzung.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 79/23 vom 21.06.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der Kauf von 2018 unterlag noch der alten Fassung des § 434 BGB. Der BGH nennt für die fortgeltende Anforderung an die Wohnnutzung ausdrücklich auch die heutigen § 434 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 3 Nummer 1 BGB; der aktuelle Text wurde geprüft. Die spätere Entscheidung V ZR 18/25 berücksichtigt die für Gemeinschaftsentscheidungen nötige Zeit bei einem möglichen Mitverschulden. Daraus folgt keine sofortige Garantiehaftung der Gemeinschaft für jeden Feuchtigkeitsschaden. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.