Kostenverteilung · BGH V ZR 36/24
Fenstermängel seit Errichtung: Eine Kostenklausel kann auch diese Beseitigung erfassen.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft wollte ursprüngliche Baumängel, unter anderem an Fenstern, beseitigen. Die beschlossene Sonderumlage sollte nach Miteigentumsanteilen erhoben werden. Die Gemeinschaftsordnung wies die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bestimmter Bauteile, darunter Fensterrahmen und Scheiben, jedoch dem jeweiligen Sondereigentümer zu. Eine Eigentümerin focht die Umlage an.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Ungültigerklärung. Eine Vereinbarung, die einzelnen Eigentümern die Erhaltungskosten bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums im Bereich ihrer Einheit auferlegt, umfasst im Zweifel auch die Kosten zur Beseitigung anfänglicher Mängel. Instandsetzung kann die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands einschließen. Hier wurde kein neuer Verteilungsschlüssel beschlossen, sondern der vorhandene Schlüssel falsch angewendet. Dass die Bauteile möglicherweise nicht ohne Eingriffe in die übrige Fassade saniert werden können, beseitigte die konkrete Kostenregelung nicht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einer Sonderumlage sollte für jede betroffene Bauteilgruppe geprüft werden, welche vereinbarte Kostenregel gilt. Die Frage, ob ein Mangel schon bei Errichtung vorlag, reicht allein nicht aus, um die Kosten automatisch auf alle Eigentümer zu verteilen. Die Sanierungsentscheidung und ihre Finanzierung sollten getrennt erläutert werden.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil betrifft die Auslegung einer hinreichend bestimmten Kostenvereinbarung. Ohne eine solche Vereinbarung folgt daraus keine allgemeine persönliche Kostenpflicht für Gemeinschaftseigentum. Es entscheidet auch nicht, wer einen Bau- oder Gewährleistungsanspruch gegen den Errichter hat. Die Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen ist von der Kostenlast zu unterscheiden; hierzu erläutert der spätere Beitrag zu V ZR 102/24 die heutige Einordnung.
Gesetzlicher Rahmen: § 16 Nutzungen und Kosten.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 36/24 vom 23.05.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.