Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 76/25
Verwalter ohne gültige Bestellung: Verantwortung bleibt bestehen.
Worum ging es?
Nach Ablauf ihrer Bestellung führte eine Verwalterin die Geschäfte einer Gemeinschaft weiter. Aus Gemeinschaftsmitteln wurden unter anderem Pflegekosten für einen fremden Park gezahlt, obwohl eine entsprechende Verpflichtung der Gemeinschaft nicht dargelegt war. Die Gemeinschaft verlangte Ersatz; zusätzlich ging es um gepfändetes Geld auf einem im eigenen Namen der Verwalterin geführten Konto.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Haftung der tatsächlich handelnden Verwalterin. Wer ohne wirksame Bestellung und ohne gültigen Verwaltervertrag als Verwalter tätig wird, hat grundsätzlich dieselben Pflichten wie ein wirksam bestellter oder vertraglich verpflichteter Verwalter. Bei Pflichtverletzungen kann er der Gemeinschaft nach § 280 Absatz 1 BGB haften. Dazu gehört insbesondere, ihre Vermögensinteressen zu wahren und keine unberechtigten Zahlungen vorzunehmen. Welche rechtliche Grundlage die Verbindung zwischen faktischem Verwalter und Gemeinschaft im Einzelnen hat, musste der BGH für diese Haftungsfrage nicht abschließend entscheiden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bestellungszeitraum, Verwaltervertrag und Bankvollmachten sollten regelmäßig aufeinander abgestimmt werden. Vor einer Zahlung muss die Verpflichtung der Gemeinschaft nachvollziehbar sein. Eine rechtzeitige Wiederbestellung oder geordnete Übergabe vermeidet, dass die tatsächliche Verwaltung über längere Zeit ohne geklärten rechtlichen Rahmen weiterläuft.
Welche Grenzen gelten?
Faktische Tätigkeit ersetzt keine wirksame Bestellung und bestätigt nicht automatisch sämtliche abgeschlossenen Verträge. Ein Schadensersatzanspruch erfordert die jeweiligen Voraussetzungen, insbesondere eine Pflichtverletzung und einen daraus entstandenen Schaden. Die historischen Aussagen des Urteils zu Bauträgerverträgen sind wegen der seit Dezember 2020 veränderten Entstehung und Vertretung der Gemeinschaft gesondert zu behandeln.
Gesetzlicher Rahmen: § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 76/25 vom 30.01.2026 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Dieser Beitrag erläutert den allgemeinen Haftungsgrundsatz des Urteils. Dessen weitere Aussagen über die Entstehung einer Gemeinschaft und die Übernahme älterer Bauträgerverträge betreffen ausdrücklich die Rechtslage vor dem 01.12.2020 und werden nicht als heutige Regeln übernommen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.