Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 241/23
Erhaltungsmaßnahmen: Die Umsetzung darf auf den Verwalter übertragen werden.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft hatte den Austausch von Außenfenstern vorbereitet. Wegen unsicherer Preise und Liefermöglichkeiten wurde die Verwaltung ermächtigt, die Fenster nach Dringlichkeit und mit gleichartiger Optik austauschen zu lassen. Der Beschluss sah weitere Angebote, die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage und für 2022 ein Budget von 35.000 Euro vor. Ein Eigentümer hielt die übertragenen Befugnisse für zu weitgehend.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte den Beschluss. Nach § 27 Absatz 2 WEG können Eigentümer Entscheidungsbefugnisse für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auf den Verwalter übertragen. Von dieser Kompetenz ist die Frage zu unterscheiden, ob die konkrete Delegation ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist dies regelmäßig jedenfalls dann der Fall, wenn die Eigentümer die grundlegende Maßnahme selbst beschlossen haben und dem Verwalter nur die Einzelheiten der Umsetzung überlassen. Im entschiedenen Fall waren die wesentlichen Vorgaben einschließlich der Finanzierung getroffen. Ein ausdrücklicher Zusatz, dass der Verwalter pflichtgemäß und wirtschaftlich entscheiden muss, war nicht erforderlich: Diese Bindung ergibt sich bereits aus dem Gesetz.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Ein Delegationsbeschluss sollte das Vorhaben, den finanziellen Rahmen und die Finanzierung verständlich festlegen. Bei der Auftragsvergabe sollten Eignung, Qualität, Kosten und aktuelle technische Erkenntnisse nachvollziehbar abgewogen werden. Wesentliche Änderungen des Vorhabens gehören erneut auf den Tisch der Eigentümer, soweit die übertragene Befugnis sie nicht umfasst.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil billigt keine unbegrenzte Übertragung sämtlicher Eigentümerentscheidungen. Wo jede denkbare Delegation ihre Grenze findet, hat der BGH nicht abschließend festgelegt. Die im konkreten Beschluss verlangten drei Angebote sind keine aus diesem Urteil folgende allgemeine gesetzliche Pflicht. Die Angemessenheit der Entscheidung und eine gesicherte Finanzierung bleiben erforderlich. Eine im Verfahren angesprochene Haftungsfreistellung wurde nicht inhaltlich gebilligt.
Gesetzlicher Rahmen: § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 241/23 vom 05.07.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.