Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 32/21
Eigenmächtige Auftragsvergabe: Rückzahlung und tatsächlich erlangter Wert müssen getrennt geprüft werden.
Worum ging es?
Die Gemeinschaft beschloss eine Erneuerung von Eingangstüren und Briefkastenanlagen durch eine bestimmte Firma. Die Verwaltung beauftragte stattdessen ein günstigeres anderes Unternehmen und bezahlte es aus Gemeinschaftsmitteln. Die Gemeinschaft verweigerte eine Genehmigung und verlangte das Geld zurück. Die Verwaltung rechnete mit einem Ersatzanspruch wegen des Werts der ausgeführten Arbeiten auf.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Entscheidung teilweise auf und verwies zurück. Die nicht bestimmungsgemäße Verwendung der Gelder begründete einen Herausgabeanspruch. Ein möglicher Gegenanspruch durfte aber nicht pauschal ausgeschlossen werden. Bei einer dem erklärten Willen der Eigentümer widersprechenden Beauftragung kommt nur ein Ausgleich nach Bereicherungsrecht in Betracht. Maßgeblich sind der tatsächlich erlangte objektive Wert beziehungsweise bei einer grundsätzlich geplanten Maßnahme die ersparten Aufwendungen. Mängel und wirtschaftliche Nachteile der abweichenden Unternehmerwahl können den Ausgleich mindern. Eine abschließende Bezifferung erfolgte nicht.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei der Auftragsfreigabe sollten Beschluss, beauftragte Firma und Leistungsumfang übereinstimmen. Nötige Abweichungen sollten vorab geklärt und wirksam beschlossen werden. Ist bereits etwas schiefgegangen, sollten Geldfluss, Leistungswert, Mängel und Nachteile der anderen Unternehmerwahl getrennt dokumentiert werden.
Welche Grenzen gelten?
Ein möglicher Bereicherungsanspruch macht die eigenmächtige Vergabe nicht rechtmäßig und führt nicht automatisch zur Erstattung der gesamten Rechnung. Der im Urteil erörterte Abschlag von bis zu 20 Prozent ist keine allgemeine feste Schadensquote. Die Regeln für einen Verwalter lassen sich nicht ohne Weiteres auf einen einzelnen Eigentümer übertragen, der selbst am Gemeinschaftseigentum tätig wird.
Gesetzlicher Rahmen: § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 32/21 vom 10.12.2021 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der Sachverhalt war vor der Reform abgeschlossen. Der fortgeltende Ausgleich beruht auf den allgemeinen Regeln des BGB; das Urteil bezieht die erweiterten heutigen Verwaltungsbefugnisse ausdrücklich ein. Der aktuelle § 27 WEG wurde amtlich geprüft. Daraus folgt keine neue Befugnis, entgegen einem wirksamen Beschluss einen anderen Auftrag zu vergeben. Das Verkündungsdatum ist der 10.12.2021; eine davon abweichende Zeichenfolge im ECLI-Kopf der amtlichen PDF wird nicht als Entscheidungsdatum übernommen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.