Gemeinschafts- und Sondereigentum · BGH V ZR 238/24
Dauerwohnrecht: Die Verjährung eines Heimfallanspruchs beginnt nicht vor der Grundbucheintragung.
Worum ging es?
Ein Mitglied einer Wohnprojektgenossenschaft kaufte ein Dauerwohnrecht und bezog die Wohnung. Das Recht war durch eine Vormerkung gesichert, aber noch nicht endgültig eingetragen. Nach dem Austritt aus der Genossenschaft berief diese sich auf einen vertraglich vereinbarten Heimfall. Zugleich stritten die Beteiligten über Ansprüche auf eine bestimmte Herstellung des Gemeinschaftseigentums.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Berufungsentscheidung im angegriffenen Umfang auf und verwies zurück. Ein als Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbarter Heimfallanspruch kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Dieses setzt die Grundbucheintragung voraus. Die kurzen Verjährungsfristen des § 36 Absatz 3 WEG können daher frühestens mit dieser Eintragung anlaufen. Eine Vormerkung oder eine mögliche Anwartschaft ersetzt das nicht. Ob die weiteren Einwendungen und Herstellungsansprüche im konkreten Vertragsgefüge durchgriffen, musste weiter geprüft werden.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Dauerwohnrechtsmodellen sollten schuldrechtlicher Vertrag, Vormerkung, endgültige Eintragung und die vereinbarten Heimfallgründe getrennt dokumentiert werden. Für die Fristenkontrolle genügt es nicht, nur auf Einzug oder Mitgliedschaftsende zu schauen. Vor einer Rückübertragungsforderung sollte die konkrete Rechts- und Vertragslage geprüft werden.
Welche Grenzen gelten?
Ein Dauerwohnrecht ist kein Wohnungseigentum und macht den Berechtigten nicht zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das Urteil entscheidet nicht, dass ein Genossenschaftsaustritt stets einen wirksamen Heimfall auslöst. Insbesondere können die Schranken des § 36 Absatz 2 WEG und vertragliche Einwendungen relevant sein. Auch die behaupteten Herstellungsansprüche wurden nicht abschließend zugesprochen oder verneint.
Gesetzlicher Rahmen: § 36 Heimfallanspruch.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 238/24 vom 05.12.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der aktuelle § 36 WEG wurde amtlich abgeglichen. Die Entscheidung betrifft das besondere dingliche Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG. Ihre Aussage über den frühesten Verjährungsbeginn darf weder auf jede Kündigung eines Mietvertrags noch auf die Entziehung von Wohnungseigentum nach § 17 WEG übertragen werden. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.