Gemeinschaftsordnung · BGH V ZR 129/24
Bauzeit überschritten: Eine vereinbarte Vertragsstrafe kann gerichtlich herabgesetzt werden.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaftsordnung erlaubte den Ausbau und die Aufstockung eines Dachbereichs. Die Arbeiten mussten innerhalb von 15 Monaten abgeschlossen sein; bei Überschreitung war monatlich eine bestimmte Strafzahlung vorgesehen. Nach erheblich längerer Bauzeit verlangte die Gemeinschaft einen sechsstelligen Betrag und weitere laufende Zahlungen von der ausbauberechtigten Eigentümergesellschaft.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte, dass eine Gemeinschaftsordnung solche Strafzahlungen vorsehen kann. Für die hier vereinbarte unmittelbar bei Bauzeitüberschreitung entstehende Strafe gelten die Regeln über Strafversprechen nach §§ 339 ff. BGB. Deshalb kann eine unverhältnismäßig hohe verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners nach § 343 BGB gerichtlich auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Die kaufmännische Ausschlussregel des § 348 HGB verhindert diese Prüfung bei einer solchen Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht. Die Vorinstanz musste die mögliche Herabsetzung nach der Zurückverweisung prüfen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Ausbaurechten sollten Bauanzeige, tatsächlicher Beginn, vertraglicher Zeitrahmen und Fertigstellung sorgfältig dokumentiert werden. Vor der Geltendmachung einer Strafzahlung sind der genaue Klauseltext und die Berechnung zu prüfen. Bei einer streitigen oder erheblichen Forderung sollte auch die mögliche gerichtliche Herabsetzung in die rechtliche Bewertung einbezogen werden.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH hat den verlangten Betrag nicht abschließend bestätigt oder selbst reduziert. Die Prüfung einer einzelnen verwirkten Strafe ist von einer dauerhaften Änderung der Gemeinschaftsordnung zu unterscheiden. Das Urteil erlaubt außerdem nicht allgemein, Vertragsstrafen durch einfachen Mehrheitsbeschluss neu einzuführen. Es betrifft die hier vereinbarte Sanktion für die Überschreitung einer Ausbauzeit.
Gesetzlicher Rahmen: § 10 Allgemeine Grundsätze.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 129/24 vom 24.10.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.