Gemeinschaftsordnung · BGH V ZR 91/25
Teilungserklärung ändern: Pauschale Zustimmungsklauseln im Bauträgervertrag reichen nicht.
Worum ging es?
Erwerber kauften eine Ladeneinheit in einer geplanten Anlage mit mehreren Untergemeinschaften. Der vorformulierte Bauträgervertrag enthielt eine weitreichende Änderungsvollmacht und eine Verpflichtung, bestimmten späteren Änderungen zuzustimmen. Der Bauträger ließ die Zahl der Beherbergungseinheiten in einem anderen Teil der Anlage erhöhen. Nach dem Widerruf der Vollmacht verlangte er die Genehmigung eines Nachtrags zur Teilungserklärung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH bestätigte die Abweisung der Genehmigungsklage. Eine formularmäßige Verpflichtung eines Verbrauchers zur Zustimmung zu späteren Änderungen der Teilungserklärung ist an § 308 Nummer 4 BGB zu messen. Die Klausel muss erkennen lassen, dass Änderungen triftige Gründe voraussetzen, und diese Gründe benennen. Bloße negative Grenzen der Änderungsmacht genügen nicht. Im entschiedenen Vertrag fehlte diese Voraussetzung. Eine entsprechende Zustimmungspflicht ließ sich auch nicht aus § 242 BGB herleiten, weil dies die unwirksame Klausel im Ergebnis in zulässigem Umfang erhalten hätte.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Nachträgen sollten ursprüngliche Teilungserklärung, Erwerbsverträge, Vollmachten, Widerrufe und die beabsichtigten Änderungen zusammen geprüft werden. Die Verwaltung sollte einen bereits ausgeführten Bauzustand nicht ohne Weiteres mit der wirksamen Änderung der Rechtsgrundlagen gleichsetzen. Triftiger Anlass, konkrete Vertragsbefugnis und Zumutbarkeit sind unterschiedliche Prüfpunkte.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil verbietet weder jede Änderungsvollmacht noch jede spätere Änderung. Behördliche Auflagen oder Planungsmängel können beispielsweise sachliche Änderungsanlässe sein; ihre Benennung und ihr tatsächliches Vorliegen ersetzen aber nicht die Zumutbarkeitsprüfung. Der Fall betraf Verbraucher und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Erwerb einer Gewerbeeinheit zur privaten Vermögensverwaltung schließt die Verbrauchereigenschaft nicht automatisch aus. Ein allgemeiner Anspruch aus anderen, eigenständigen Rechtsgrundlagen wurde damit nicht für jeden denkbaren Fall ausgeschlossen.
Gesetzlicher Rahmen: § 8 Teilung durch den Eigentümer.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 91/25 vom 23.01.2026 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Das Urteil betrifft die vertragliche Absicherung von Änderungen einer nach § 8 WEG begründeten Anlage, nicht eine allgemeine Änderungsbefugnis der Verwalter. § 8 WEG und § 308 BGB wurden aktuell amtlich abgeglichen. Der BGH entschied durch Sachurteil; die Abwesenheit eines Beklagten führte nicht zu einer bloßen Entscheidung aufgrund seiner Säumnis. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.