Gemeinschafts- und Sondereigentum · BGH V ZR 270/23
Planabweichung beim Neubau: Ansprüche gegen den Bauträger folgen dem Vertragsrecht.
Worum ging es?
Ein teilender Bauträger behielt eine als Restaurant genutzte Einheit. Während der Errichtung installierte er unter anderem Lüftungstechnik und einen Flüssiggastank unter Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Erwerber verlangten die Beseitigung als rechtswidrige bauliche Veränderung. Vertragliche Mängelrechte waren nicht Gegenstand ihrer Klage.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH verneinte die geltend gemachten wohnungseigentumsrechtlichen Beseitigungsansprüche. Der teilende Bauträger handelt während der ursprünglichen Errichtung in Erfüllung seiner Verträge mit den Erwerbern. Eine davon abweichende Bauausführung ist grundsätzlich über vertragliche Ansprüche zu behandeln. Daran ändert nichts, dass er selbst noch Einheiten hält oder Erwerber bereits eine gesicherte Stellung als werdende Eigentümer haben. Davon zu unterscheiden sind spätere Veränderungen, die er als Eigentümer nach Beendigung der Errichtungsphase vornimmt.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei einer beanstandeten Bauausführung sollten Bauphase, Baubeschreibung, Vertragsunterlagen und Abnahmeverlangen zuerst geordnet werden. Anschließend sind Vertragsansprüche und WEG-Ansprüche sauber zuzuordnen. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist zusätzlich zu klären, ob die Gemeinschaft die vertraglichen Ansprüche zur gemeinsamen Durchsetzung an sich gezogen hat.
Welche Grenzen gelten?
Das Urteil stellt den Bauträger nicht von seinen Vertragspflichten frei und bestätigt nicht die konkrete Ausführung als mangelfrei. Nach dem Ende der Errichtungsphase kann auch ein Bauträger als verbleibender Eigentümer den Regeln für bauliche Veränderungen unterliegen. Ein Abnahmeverlangen ist hierfür regelmäßig ein wichtiges Indiz; spätere echte Mängelbeseitigung erfolgt dagegen weiterhin zur Vertragserfüllung. Die historische Prozessführungsbefugnis einzelner Kläger im Altverfahren ist keine allgemeine Regel für neue Klagen.
Gesetzlicher Rahmen: § 20 Bauliche Veränderungen.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 270/23 vom 16.05.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Der Sachverhalt war vor Dezember 2020 abgeschlossen. Der BGH erläutert die Abgrenzung ausdrücklich auch für das WEMoG 2020 und die geltenden §§ 8 Absatz 3, 9a und 20 WEG. V ZR 219/24 vom 27.02.2026 nimmt auf die Entscheidung Bezug. Vertragsrechte bleiben neben der gesonderten gemeinschaftlichen Erstherstellungspflicht zu prüfen. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.