Verwaltung und Haftung · BGH V ZR 162/22
Abschlagszahlungen für Bauarbeiten: Die Verwaltung muss Leistung und Rechnung prüfen.
Worum ging es?
Bei einer Dachsanierung zahlte ein Verwalter insgesamt 104.500 Euro in mehreren Teilbeträgen. Für erhebliche Teile fehlten Abschlagsrechnungen. Die Arbeiten blieben unfertig und waren nach einem Privatgutachten mangelhaft. Die Gemeinschaft verlangte vom Verwalter Ersatz der gezahlten Beträge. Das Berufungsgericht wies ihre Klage ab.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück. Die Verwaltung muss Erhaltungsarbeiten wie ein Bauherr überwachen und vor Zahlungen sorgfältig prüfen, ob Leistungen erbracht und Abschläge gerechtfertigt sind. Der Vermögensabfluss allein ist aber noch nicht der Schaden: Auch der Wert der erbrachten Arbeiten gehört in den Vergleich. Solange eine vertragsgerechte Leistung noch durch den Unternehmer herbeigeführt werden kann, scheidet eine Haftung wegen der pflichtwidrigen Abschlagszahlungen aus. Nach Übergang in ein Abrechnungsverhältnis kann eine Ersatzpflicht neben den Ansprüchen gegen den Unternehmer bestehen.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Auftrag, Leistungsstand, nachvollziehbare Abschlagsaufstellung und Zahlungsfreigabe sollten zusammen dokumentiert werden. Bei umfangreichen technisch anspruchsvollen Maßnahmen sollte frühzeitig über fachkundige Begleitung entschieden werden. Fehlende eigene Sachkunde ersetzt weder eine Rechnungsprüfung noch den Hinweis auf erforderliche Fachunterstützung.
Welche Grenzen gelten?
Der BGH sprach der Gemeinschaft nicht abschließend den gesamten Zahlungsbetrag zu. Pflichtverletzung, Kausalität und Schaden mussten weiter aufgeklärt werden. Die Gemeinschaft muss insbesondere darlegen und beweisen, dass den Abschlägen keine entsprechenden werthaltigen Leistungen gegenüberstehen. Ein Ersatz durch den Verwalter erfolgt in der beschriebenen Konstellation nur gegen Abtretung der Zahlungsansprüche gegen den Unternehmer; eine doppelte Befriedigung ist ausgeschlossen. Der Beitrag betrifft den Anspruch des Verbands, nicht einen pauschalen Direktanspruch jedes Eigentümers.
Gesetzlicher Rahmen: § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 162/22 vom 26.01.2024 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zahlungen stammten aus 2019. Der BGH ordnet die Prüfpflichten ausdrücklich auch dem heutigen § 27 WEG zu. Die spätere Entscheidung V ZR 34/24 zum fehlenden Schutz des einzelnen Eigentümers aus dem Verwaltervertrag ändert den hier behandelten Anspruch der Gemeinschaft nicht. Der aktuelle Verwaltungsrahmen und die besondere Schadensberechnung werden getrennt berücksichtigt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.