Erhaltung · BGH V ZR 102/24
Balkonsanierung: Die Gemeinschaft bleibt trotz übertragener Erhaltungslast zuständig.
Worum ging es?
In einer Wohnanlage waren mehrere Balkone so beschädigt, dass Betonteile abzustürzen drohten. Die Gemeinschaft hatte ein Gutachten mit drei Sanierungsvarianten eingeholt, lehnte aber alle Varianten ab. Nach der Teilungserklärung sollten die jeweiligen Eigentümer ihre Balkone auf eigene Kosten instand halten und instand setzen. Die Vorinstanz meinte deshalb, die Gemeinschaft dürfe über die Sanierung nicht selbst entscheiden.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH widersprach: Eine vereinbarte Übertragung der Erhaltung auf einzelne Eigentümer beseitigt die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums nicht. Sie bleibt für die Anlage verantwortlich. Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, kann die Gemeinschaft sogar verpflichtet sein, selbst tätig zu werden. Im entschiedenen Fall ersetzte der BGH einen Grundlagenbeschluss über die Erneuerung, legte aber keine bestimmte der drei Ausführungsvarianten fest. Die zugleich vereinbarte Kostenlast der einzelnen Eigentümer entfällt nicht allein dadurch, dass die Gemeinschaft die Maßnahme organisiert.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei Balkonschäden sollten Eigentumszuordnung, Erhaltungspflicht, Entscheidungskompetenz und Kostenverteilung getrennt dokumentiert werden. Eine Klausel zur Eigenverantwortung einzelner Eigentümer rechtfertigt es nicht, erkennbare Gefahren für die Anlage unbearbeitet zu lassen. Für die gemeinsame Sanierung braucht es eine abgestimmte technische Planung und eine nachvollziehbare Finanzierung.
Welche Grenzen gelten?
Gemeinsame Durchführung bedeutet nicht automatisch gemeinsame Kostenverteilung. Die konkrete Vereinbarung bleibt zu prüfen. Ebenso begründet ein Anspruch auf Tätigwerden nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf genau die vom einzelnen Eigentümer bevorzugte Sanierungsvariante. Die Entscheidung erging als Versäumnisurteil; der BGH betont ausdrücklich, dass die inhaltlichen Aussagen auf einer Sachprüfung beruhen.
Gesetzlicher Rahmen: § 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Versäumnisurteil V ZR 102/24 vom 24.04.2026 mit Sachprüfung (PDF) ↗
Grundlage: Versäumnisurteil mit inhaltlicher Sachprüfung des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.