Finanzierung und Hausgeld · BGH V ZR 92/21
Gemeinschaftsrechnung privat bezahlt: Erstattung ist vom Verband zu verlangen.
Worum ging es?
In einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft ohne Verwaltung bezahlten beide Eigentümer Rechnungen der Gemeinschaft aus eigenen Mitteln. Sie verlangten voneinander anteilige Erstattung. Einer hatte seine Einheit inzwischen verkauft und stellte eigene Auslagen gegen die Forderung des anderen zur Aufrechnung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH ließ diese Aufrechnung nicht durchgreifen. Ein möglicher Aufwendungsersatzanspruch wegen der Tilgung von Gemeinschaftsschulden richtet sich gegen die Gemeinschaft. Die gesetzliche anteilige Außenhaftung der Eigentümer eröffnet für einen solchen aus dem Gemeinschaftsverhältnis entstandenen Anspruch keinen direkten Rückgriff auf die anderen Mitglieder. Der spätere Verkauf macht die frühere Auslage nicht nachträglich zu einer gewöhnlichen Forderung eines außenstehenden Gläubigers. Das gilt auch für eine verwalterlose und zerstrittene Zweiergemeinschaft.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Gemeinschaftsrechnungen sollten möglichst über das Konto des Verbands abgewickelt werden. Bei ausnahmsweiser privater Zahlung sind Rechnung, Zahlungsnachweis, Anlass und eine etwaige Beauftragung zu dokumentieren. Ein Erstattungsverlangen sollte sich an die Gemeinschaft richten. Vor einem Verkauf sollten offene Auslagen und deren Finanzierung gesondert geklärt werden.
Welche Grenzen gelten?
Der richtige Anspruchsgegner bedeutet noch nicht, dass jede eigenmächtige Ausgabe erstattungsfähig ist. Beauftragung, Notmaßnahme und sonstige Anspruchsvoraussetzungen sind gesondert zu prüfen. Unabhängige vertragliche Zahlungszusagen oder echte Drittgläubigerforderungen waren nicht Gegenstand der dargestellten Aussage. Der im Ausgangsprozess zugesprochene Zahlungsanspruch als solcher stand in der Revision nicht erneut zur Entscheidung.
Gesetzlicher Rahmen: § 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 92/21 vom 25.03.2022 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zahlungen im Ausgangsfall waren vor Dezember 2020 abgeschlossen. Der BGH prüft die Anspruchszuordnung aber ausdrücklich auch anhand der inhaltlich übernommenen Regelung des § 9a Absatz 4 WEG. Der Beitrag verwendet nur diesen fortgeltenden Grundsatz; die frühere Paragraphennummer oder das alte Prozesssystem werden nicht als heutiges Recht dargestellt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.