Jahresabrechnung · BGH V ZR 251/21
Kostenschlüssel rechtskräftig gekippt: Die Gemeinschaft muss die Jahresabrechnung korrigieren.
Worum ging es?
Dachkosten wurden aufgrund eines gesonderten Beschlusses einem einzelnen Eigentümer zugeordnet. Während dessen Anfechtung lief, wurde eine Jahresabrechnung mit diesem Schlüssel beschlossen und bestandskräftig. Erst danach erklärte ein Gericht die Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig. Die Gemeinschaft verlangte dennoch den bisherigen Nachschuss und klagte erst nach Eintritt dieser Rechtskraft auf Zahlung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH wies die betreffende Zahlungsklage ab. Wird ein der Abrechnung zugrunde liegender gesonderter Kostenverteilungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft eine korrigierte Abrechnung erstellen lassen. Jeder Eigentümer kann dies verlangen. Nach heutigem § 28 Absatz 2 WEG ist anschließend über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse neu zu beschließen. Die betroffenen Kostenpositionen sind auf die richtigen Zahlungspflichtigen zu verteilen; bereits geleistete Zahlungen und Erstattungen sind zu berücksichtigen. Ab Rechtskraft der Ungültigerklärung verstößt die weitere Durchsetzung der bisherigen Nachschussforderung gegen Treu und Glauben.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Bei laufenden Verfahren über Kostenschlüssel sollten die davon abhängigen Abrechnungen nachvollziehbar gekennzeichnet bleiben. Nach einem rechtskräftigen Urteil sind die betroffenen Positionen und Einzelabrechnungen zusammenhängend zu prüfen. Eine isolierte Änderung nur für den klagenden Eigentümer wird der gegenseitigen Abhängigkeit der Abrechnungen nicht gerecht.
Welche Grenzen gelten?
Eine bloß erhobene Anfechtungsklage stoppt weder die Anwendung des zunächst gültigen Schlüssels noch grundsätzlich die Durchsetzung der Zahlungspflichten. Bis zur Rechtskraft entstandene Verzugsschäden können bestehen bleiben. Die Abrechnung wird nicht automatisch nichtig; die Korrektur und die neue Beschlussfassung bleiben erforderlich. Die Sonderkonstellation darf nicht auf jeden Abrechnungsfehler übertragen werden. Auch die Ungültigerklärung einer Baumaßnahme beseitigt nicht automatisch eine gesondert beschlossene Sonderumlage.
Gesetzlicher Rahmen: § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 251/21 vom 16.06.2023 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Obwohl der Ausgangsfall eine Abrechnung aus der Zeit vor dem WEMoG 2020 betraf, formuliert der BGH die Korrekturpflicht ausdrücklich auch für das heutige Beschlusssystem. V ZR 239/23 vom 15.11.2024 bestätigt die Lösung. Der Beschluss V ZR 232/24 vom 05.06.2025 grenzt sie von einer weiterhin verbindlichen Sonderumlage nach Ungültigerklärung des Maßnahmenbeschlusses ab; diese spätere Einschränkung ist berücksichtigt. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.