Beschlussfassung · BGH V ZR 77/24
Abmahnung oder Aufforderung? Auf Inhalt und Warnfunktion kommt es an.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft beschloss, eine Eigentümerin wegen angeblich gemeinschaftsschädigenden Verhaltens durch die Verwaltung abmahnen zu lassen. Der Verwalter führte den Auftrag aus. Der Beschluss enthielt jedoch keine erkennbare Warnung, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums drohen sollte.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellte klar, dass auch ein Beschluss, der die Verwaltung erst mit der Abmahnung beauftragt, selbstständig anfechtbar ist. Die bereits erfolgte Ausführung beseitigt das Rechtsschutzinteresse nicht. Ohne die erforderliche Warnung lag hier keine wirksame Abmahnung zur Vorbereitung einer Entziehung nach § 17 Absatz 2 WEG vor. Der Beschluss konnte aber als Aufforderung verstanden werden, das beanstandete Verhalten künftig zu unterlassen. Bei der Anfechtung eines solchen Aufforderungsbeschlusses wird grundsätzlich nicht geklärt, ob der behauptete Unterlassungsanspruch tatsächlich besteht. Das bleibt einem gesonderten Verfahren vorbehalten.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Unsere praktische Einordnung: Vor einer Beschlussfassung muss geklärt werden, welches rechtliche Ziel verfolgt wird. Eine bloße Missbilligung, eine Unterlassungsaufforderung und eine Abmahnung zur Vorbereitung einer Eigentumsentziehung haben unterschiedliche Voraussetzungen. Der Beschluss sollte das beanstandete Verhalten und die beabsichtigte Rechtsfolge eindeutig beschreiben.
Welche Grenzen gelten?
Die Entscheidung bestätigt nicht, dass das vorgeworfene Verhalten tatsächlich rechtswidrig war. Sie erklärt auch keine Eigentumsentziehung für zulässig. Ein Aufforderungsbeschluss schafft den Unterlassungsanspruch nicht selbst. Ob ein offensichtlich aussichtsloser Anspruch ausnahmsweise schon die Aufforderung rechtswidrig macht, musste der BGH hier nicht entscheiden.
Gesetzlicher Rahmen: § 17 Entziehung des Wohnungseigentums.
Originalquelle und Bearbeitungsstand
BGH-Urteil V ZR 77/24 vom 04.07.2025 (PDF) ↗
Grundlage: Urteilsvolltext des Bundesgerichtshofs. Die Zusammenfassung bezieht sich auf das WEG nach der Reform 2020. Unsere praktischen Hinweise sind als eigene Einordnung gekennzeichnet. Allgemeine Informationen ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.